MassaliaLive.com

[Thor]

Pearl, c'est clairement la meilleure chose à faire

[Pearl]

OK merci, cet échange m'a été bien utile.
D'ailleurs, grâce à tes informations ça me prouve une chose: non seulement la CE a des "conseillers" incompétents, mais ils ont aussi des directeurs d'agence malhonnêtes qui leur disent de mentir à leurs clients (voir ce qu'il m'a dit en dernier sur le fait que je n'avais pas besoin de faire de prêt), ce qui est encore bien pire.

Quand je compare avec la façon dont j'avais été reçu à la Barclays, le jour et la nuit (tu me diras c'est pas la même cible de clientèle), et pourtant pour le coup j'avais honte, j'avais juste profité d'une offre à 10% brut garantis!!! (bon, le livret A était à 3.5 ou 4 à ce moment là) pendant 3 mois et clôturé mon compte derrière, car pas assez de revenus/dépenses pour tirer parti des avantages qu'ils proposaient (CB gratuite, compte courant rémunéré), mais ils ont su rester très pro jusqu'au bout pour que j'ai envie de revenir le cas échéant dans quelques années.
Accessoirement la conseillère était une bombasse...

[Pearl]

Tiens tant que j'y suis, rien à voir mais une question que je me suis souvent posé: vaut-il mieux acheter comptant ou à crédit (par ex une voiture)? Évidemment si on a de quoi payer comptant...

Le conseiller que j'avais vu à l'époque (de leur banque privée d'ailleurs ce jour là) m'encourageait à faire un crédit, en m'expliquant, que le taux d'intérêt du crédit porte sur une somme qui diminue, tandis que le taux d'intérêt de l'épargne que j'aurais conservé porte sur une somme qui augmente (ça je comprends bien). Et que donc, si les deux taux sont égaux (une fois la fiscalité sur l'épargne déduite, c'est pour ainsi dire introuvable mais passons), il vaut mieux faire un crédit, et même si le taux du crédit est supérieur ça peut rester rentable. Il m'avait fait une simulation avec leur logiciel.

Sauf que leur logiciel ne semblait pas prendre en compte un point: quand on paye comptant, on épargne la mensualité du crédit, qui génère aussi des intérêts. En tous cas quand je lui ai posé la question, il ne m'a pas dit que c'était pris en compte, il m'a dit "ah vous avez raison, je ne me suis jamais fait la remarque. Oh, ça ne doit pas représenter grand chose". Sauf que ce pas grand chose correspondait peut-être à la différence entre les deux hypothèses, qui ne représentait pas grand chose non plus.
J'avais essayé de faire un petit calcul sous Excel où j'arrivais à la conclusion qu'une fois qu'on prenait ça en compte, à taux égal on arrivait au même résultat dans les deux cas, mais je ne suis pas sûr du tout de mon calcul. Dans le doute j'avais payé comptant, vu que le taux du crédit était pas mal supérieur au taux d'épargne net d'impôt.

Je suppose que c'est une question qui peut intéresser pas mal de monde.

Pour le prêt immo par contre, j'ai considéré qu'il valait mieux emprunter le max. Les taux sont tellement bas, autant se garder un peu d'épargne sous le coude pour pouvoir s'installer, et ne pas avoir besoin de faire un crédit conso/auto dans quelques années, à un taux plus élevé.

[Lo Provençau]

Pour le prêt immo par contre, j'ai considéré qu'il valait mieux emprunter le max. Les taux sont tellement bas, autant se garder un peu d'épargne sous le coude pour pouvoir s'installer, et ne pas avoir besoin de faire un crédit conso/auto dans quelques années, à un taux plus élevé.

Pour l'immo, mieux vaut mettre son apport dans l'achat de sa résidence principale et prendre le maximum de crédit pour l'investissement locatif car les taux d'intérêts sont déductibles des impôts dans le second cas.

[Thor]

Tu verras que la Barclays sera moins sympas avec toi quand tu demanderas un prêt que quand tu voudras placer de l'argent
Pour les crédits conso, tout dépend du taux de rémunération de ton épargne. Si tu as un PEL à 2.5% et que tu empruntes à 2.9 (taux actuellement pratiqués), en effet il vaut mieux emprunter (intérets du prêt sont sur le capital restant du, les intérêts de l'épargne faisant eux même aussi d'autres intérêts) Après, petite astuce fiscale : si vous êtes aux frais réels, vous pouvez déduire la partie des intérêts relative aux kms que vous faites pour aller bosser!
Pour les crédits immo, compte tenu des taux bas, je préconise de trop peu autofinancer, que ce soit en résidence principale et locatif

[Pearl]

Tu verras que la Barclays sera moins sympas avec toi quand tu demanderas un prêt que quand tu voudras placer de l'argent

Ah ça c'est possible. Ils manquent de fonds propres c'est ça? J'avais du les voir en 2008 de mémoire (quand le livret A était au plus haut), pour faire une telle offre (10% brut) il fallait effectivement qu'ils aient besoin de collecter, même à perte.
Là pour le prêt j'ai pas voulu m'embêter, j'ai pris un courtier, je vais là où il me propose, c'est une grande banque classique...
C'est un montage de type prêt gigogne par contre, je n'ai pas l'impression que ce soit gênant. J'ai juste vu que je paierai plus d'assurance pendant 15 ans (il y a les 2 prêts et tout le capital à assurer) et beaucoup moins les 5 dernières années (il restera un seul prêt avec moins de capital à assurer). Il y a une entourloupe avec ce type de montages?

Pour les crédits conso, tout dépend du taux de rémunération de ton épargne. Si tu as un PEL à 2.5% et que tu empruntes à 2.9 (taux actuellement pratiqués), en effet il vaut mieux emprunter (intérets du prêt sont sur le capital restant du, les intérêts de l'épargne faisant eux même aussi d'autres intérêts)

Si on compare le taux net de prélèvements sociaux, le PEL tombe à 2.1 net il me semble, ça reste rentable?
En tous cas cette fois ce que tu dis va dans le même sens que ce que m'avait dit le conseiller à l'époque.
De toutes façons mon PEL a plus de 10 ans donc je ne peux plus rien mettre dessus et il va falloir que je le clôture, la question ne se pose pas trop. Ce serait plutôt à comparer avec le FG de mon assurance vie (3.20 et 3.85 les deux FG l'an dernier, pas dégueu du tout, mais ça va surement baisser dans les années à venir).

Pour les crédits immo, compte tenu des taux bas, je préconise de trop peu autofinancer, que ce soit en résidence principale et locatif

OK, c'est bien ce que je pensais, tu me rassures. Certaines personnes ont peur du crédit (souvent les compagnes de ce que j'ai pu voir), préfèrent s'endetter au mini et rembourser dès que possible. Alors qu'effectivement, avec un taux inférieur à 2%, je ne pense pas que ce soit le bon calcul (une fois ajoutée l'assurance on doit être au-dessus mais ça reste quand même très bas).
Surtout que c'est au début qu'il faut acheter la cuisine, les meubles, et pour pas mal de gens payer la crèche. Une fois que tout ça est passé ça va mieux, et en plus les salaires augmentent (un peu...) et pas le crédit. Donc autant avoir un peu de côté au début.

[peezee]

Et sinon le branle-con de baba sur les taux d'intérêt/obligations, qq'un veut se risquer à un éclairage et à des prévisions ?

[Bêné]

Après, petite astuce fiscale : si vous êtes aux frais réels, vous pouvez déduire la partie des intérêts relative aux kms que vous faites pour aller bosser!

WTF ? Comment calcules-tu cela ? Jamais entendu parler...

[Thor]

Ah ça c'est possible. Ils manquent de fonds propres c'est ça? J'avais du les voir en 2008 de mémoire (quand le livret A était au plus haut), pour faire une telle offre (10% brut) il fallait effectivement qu'ils aient besoin de collecter, même à perte.
Là pour le prêt j'ai pas voulu m'embêter, j'ai pris un courtier, je vais là où il me propose, c'est une grande banque classique...
C'est un montage de type prêt gigogne par contre, je n'ai pas l'impression que ce soit gênant. J'ai juste vu que je paierai plus d'assurance pendant 15 ans (il y a les 2 prêts et tout le capital à assurer) et beaucoup moins les 5 dernières années (il restera un seul prêt avec moins de capital à assurer). Il y a une entourloupe avec ce type de montages?
Je vois pas l'intérêt, ceux qui font ça c'est pour généralement moins décoter sur le taux long terme. La CE fait toujours ça par contre. Pour la Barclays, ils ont une politique de collecter les fonds et de laisser les autres prêter (moins s'enmerder, regles prudentielles, moins de risques)


Si on compare le taux net de prélèvements sociaux, le PEL tombe à 2.1 net il me semble, ça reste rentable?
En tous cas cette fois ce que tu dis va dans le même sens que ce que m'avait dit le conseiller à l'époque.
De toutes façons mon PEL a plus de 10 ans donc je ne peux plus rien mettre dessus et il va falloir que je le clôture, la question ne se pose pas trop. Ce serait plutôt à comparer avec le FG de mon assurance vie (3.20 et 3.85 les deux FG l'an dernier, pas dégueu du tout, mais ça va surement baisser dans les années à venir). Tu n'auras plus ça les années suivante, dailleurs ta compagnie n'a pas respecté les préconisations de la BDF (garder une marge pour les années suivantes). Mais ton analyse est bonne. Et oui le PEL est rentable à 2.11



OK, c'est bien ce que je pensais, tu me rassures. Certaines personnes ont peur du crédit (souvent les compagnes de ce que j'ai pu voir), préfèrent s'endetter au mini et rembourser dès que possible. Alors qu'effectivement, avec un taux inférieur à 2%, je ne pense pas que ce soit le bon calcul (une fois ajoutée l'assurance on doit être au-dessus mais ça reste quand même très bas).
Surtout que c'est au début qu'il faut acheter la cuisine, les meubles, et pour pas mal de gens payer la crèche. Une fois que tout ça est passé ça va mieux, et en plus les salaires augmentent (un peu...) et pas le crédit. Donc autant avoir un peu de côté au début. Exact c'est le principe de l'inflation

Pour Peezee, personne n'est capable de savoir ce que vont donner les obligations. Ils ont certes légerement augmenté ce mois si, de la à anticiper une nouvelle hausse. Depuis un an est demi tout le monde s'est planté sur le sujet

Bêné, tu fais 20000km à l'années, tu as fais un pret auto, si 50% des kilomètres parcourus sont liés à ton taf tu peux déduire la moitié des intérêts de ton pret

[Pearl]

Je vois pas l'intérêt, ceux qui font ça c'est pour généralement moins décoter sur le taux long terme. La CE fait toujours ça par contre. Pour la Barclays, ils ont une politique de collecter les fonds et de laisser les autres prêter (moins s'enmerder, regles prudentielles, moins de risques)

Je t'envoie un MP pour les taux qu'on m'a proposé.

Tu n'auras plus ça les années suivante, dailleurs ta compagnie n'a pas respecté les préconisations de la BDF (garder une marge pour les années suivantes).

Possible, mais à la limite dans mon cas je m'en fous, j'aurai tout racheté ou presque pour l'achat immo. Autant avoir profité avant!
Pour le 2è fond c'est un peu différent, il y a de l'immobilier (SCPI je pense) dedans. Donc le rendement ne sera pas forcément impacté par la baisse des obligations d'Etat, cela dit j'imagine mal l'immobilier monter encore dans les années à venir (même si les bureaux/commerces j'imagine que c'est différent). On verra.



Pour le comparatif comptant/crédit, j'ai fait le raisonnement suivant:
Prenons 10000€ sur 5 ans:

Exemple de simulation du crédit sur ce lien:
http://particuliers.lcl.fr/simul-conso-budget/
Ca me donne une mensualité de 148€ pour un TEG de 2.99. Admettons ça comme hypothèse.

Donc:

_ comptant: je paie les 10k€, il me reste 0€ de capital initial puis 148€/mois d'épargne correspondant au crédit que je ne paie pas
_ crédit: capital initial 10k€ que je ne touche pas, et 0€ d'épargne puisqu'il faut payer la mensualité.

Voilà un simulateur d'épargne qui permet de simuler les deux:
http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/calcul/epargne/e_epargne.html

Prenons un taux d'épargne identique au taux du crédit, soit 2.99. On obtient:

_ comptant: capital final au terme: 9580€, soit moins que les 10k€ de départ...
_ crédit: capital final au terme: 11587€
_ gain de 2000€, soit 20% de la somme de départ!

Avec un taux de crédit identique (2.99) et un taux d'épargne inférieur (c'est généralement le cas), disons 2.5, ça donne:

_ comptant: capital final au terme: 9465€ (presque pareil en fait)
_ crédit: capital final au terme: 11314€ (idem)
_ gain de 1850€, donc même conclusion

J'ai fait une erreur dans le raisonnement? Ça me parait énorme d'avoir autant intérêt à emprunter plutôt que payer comptant.

[Thor]

Pearl, j'ai pas envie de refaire les calculs mais ton raisonnement est bon sauf que tu oublies le coût de l'assurance décès.

[Pearl]

Pour les calculs, ils sont faits par des calculatrices qui à mon avis sont justes, donc c'était plus le raisonnement qui m'importe. Merci donc de ta confirmation.

Pour l'assurance décès, elle est obligatoire? Parce que vu qu'en cas de paiement comptant, l'argent est sorti à 100% dans tous les cas, il me semblerait logique de comparer le crédit sans assurance, surtout que là je pars du principe d'avoir les liquidités pour payer comptant.

[Thor]

Pearl, pas obligatoires mais on va dire fortement conseillées. Du coup pour comparer il faut les prendre en compte (0.6% en gros par personne)

[Thor]

Les taux de crédit ont pris une belle hausse, j'espère que vous avez finalisé vos dossiers en cours....

[Pearl]

Combien?
On m'a dit +0.2, j'imagine que ça dépend des banques.

J'ai du retard sur les démarches de l'adhésion à l'assurance en délégation, ça avait pas l'air d'inquiéter le courtier qu'on dépasse un peu les 30 jours de l'accord de principe, j'espère qu'il a raison...
Par contre le simple fait de vouloir changer les quotités respectives de l'assurance entrainait une révision de tout le dossier et donc une hausse du taux...
Je suis assez surpris qu'ils soient aussi rigides d'un côté et souples sur le délai, j'avoue que ça m'inquiète un peu.


PS: pour mon poste précédent sur le comparatif comptant-crédit, les montants sont faux, je crois que j'ai mis 148 au lieu de 168 ou un truc comme ça. Ça restait vrai mais beaucoup moins flagrant.

[Thor]

Pearl, globalement ça a pris entre 0.20 et 0.40. Les propositions sont valables que sur une durée car il faut bien acheter l'argent. Du coup les hausses sont logiquement répercutables. Les délégations c'est bien joli mais niveau délais c'est catastrophique. Pour ton courtier, lui il est pas stressé, tant qu'il a sa commission, que ce soit avec un taux majoré ou pas....Les banques sont rarement souples sur les délais, surtout passé un mois

[peezee]

Pas certain que cette hausse des taux soit durable, à voir...

Bon et sinon le retour du feuilleton grec ça n'inspire personne...?

[Thor]

peezee, ça inspire que j'ai mangé ma belle plus value du début d'année. Ceux qui veulent du rendement en obligations, la Grèce est au top.
J'ai vraiment un doute sur un compromis trouvé avant le 30/06, même si je pense que Tsypras n'aura pas le choix

[peezee]

En attendant, début de bank run (encore !) en Grèce, 3 Milliards d'€€s (ouais c'est encore leur monnaie) depuis le début de la semaine selon BFM.

Réunion d'urgence en téléconf. des dirigeants européens ajd.

[peezee]

Bourse d'Athènes fermée demain, toutes les banques grecques fermées jusqu'à nouvel ordre, Tsypras a fait une décla à la TV en demandant au peuple grec "de ne pas paniquer" (sic).

Réunion extraordinaire ordonnée par Hollande demain matin pour examiner la situation.

Bon...