MassaliaLive.com

[320cds]

En tout cas, au bureau je suis des 2 cotés de la barrière (je suis des promoteurs immobiliers et je suis des clients prêts à faire leur 320cds ), et je peux vous dire qu'en ce moment il y a une espèce d'euphorie autour du Pinel qui nous inquiète vraiment.

Les promoteurs pensent enfin sortir la tête de l'eau et communiquent à mort sur le Pinel, et j'ai facilement 2 clients sur 3 qui me tendent des tableaux de calcul (bidonnés à chaque fois!!) fournis par un promoteur qui les a démarché et qui leur montre la rentabilité incroyable de leur investissement Pinel

Mon dernier en date : un t2 à Rennes, 6800 € / m², un quartier classe à coté du canal. Le promoteur calcule la rentabilité au bout de 12 ans, soit la fin de la période de défiscalisation. Sauf que "l'effort mensuel" était calculé sur un emprunt de 18 ans...évidemment ce paramètre n'apparaissait pas sur la "simulation'" (lol) du promoteur.

Sans compter que dans 7 cas sur 10, les clients qui investissent comptent prendre une rémunération supplémentaire pour effectuer leur effort mensuel...donc si on ajoute la fiscalité des revenus salariaux + la fiscalité des revenus fonciers en moins de la rentabilité...peau de zob.

Je vous souhaite de faire de jolis coups, je me pose moi même la question, mais je vois la belle bulle immobilière arriver...

6800€ le m2 à Rennes.. Sans déconner c'est abuser.
Sinon c'est intéressant ce que tu nous expliques. C'est quoi prendre une rémunération supplémentaire ? Un job de WE à mi-temps ?

[320cds]

Ok pas d'souci. J'pensais qu'une fourchette était plus "impersonnelle".

Tu parles de quel précédent? (je poste pas super souvent, mais je lis beaucoup et je n'en ai pas souvenir)

De mémoire, tu étais intervenu d'ailleurs. J'avais parlé de ma posture de refuser une promotion possible et j'avais mis mon estimation des revenus de la promotion. Jodko avait trouvé cela un peu choquant à raison, j'avais pas été assez clair et il vaut mieux ne pas mettre de chiffres, tous les omlivers n'ont pas les mêmes revenus.

[mika]

Ok ok pas d'problème (et effectivement, je ne m'en rappelle plus )

[Thor]

Beaucoup d'IR c'est subjectif mais à partir de 3000 3500 d'impôts payés le Pinel devient intéressant

[mika]

Merci

Avec 2 crédits immo en cours (perso/pro) c'est peut-être un peu too much en investissement non? A moins que cela ne se "calcule" absolument pas comme ça, qu'il faut le voir comme un prêt "remboursé" par le locataire (à peu de chose près)?

[Thor]

Il faut prendre en compte bien sûr les loyers mais ils couvrent pas le prêt en totalité et les charges à côté

[mika]

Ce que vous expliquez depuis 2 jours, c'est ça? (mais je en comprends pas tout à votre discussion )

[Thor]

Va voir ton banquier ou comptable

[mika]

Oh eh oh, ici c'est plus cool, on prend le temps, je peux lire tranquille et tout et tout. J'aime bien.

Plus sérieusement ouais, va falloir que je m'y penche sérieusement (tout comme changer de comptable aussi j'ai l'impression)

edit: et puis ici au moins, j'ai pas l'impression que mon interlocuteur ne pense qu'à m'avoir comme client, ou me faire des offres qui vont plus lui profiter qu'à moi ou qui ne me sont pas adaptées.

[Lo Provençau]

- En déduction d’impôt, tu as un truc forfaitaire lié à la valeur du bien. Mais les revenus fonciers, ils sont imposés comment ? Comme normalement structurellement tu es en déficit, tu dois les déclarer via le formulaire 2044 ? Cela te fait un crédit d’impôt de plus ou ce n'est pas cumulable.

Je ne suis pas spécialiste du Pinel (un comble vu que je travaille au ministère du logement ) donc je ne sais pas si c'est cumulable (je le suppose tout de même fortement), cela étant, la 2044 n'est intéressante que si tu payes plus de 30% de charges liées à ton appart en loc (soit en gros les intérêts d'emprunts+une partie des charges de copro+les éventuels travaux+une partie de la TF+les assurances+les frais de gestion si l'appart est en gérance).
En dessous de 15 000€, tu as un abattement de 30% appliqué d'office (régime micro foncier). Si tu es au dessus, la 2044 est obligatoire. Au dessous, c'est à voir, car si tu déclares tes revenus foncier en 2044, tu t'engages pour trois ans.

[mika]

Et les scpi ça a l'air sympa aussi nan?

[Thor]

Les scpi l objectif est pas le même. Pour le Pinel, opter pour le micro foncier ne sert à rien du tout, vu que tu peux déduire les charges et intérêts d'emprunt.
Mika en effet change de comptable. Son boulot ou celui de ton banquier c'est au moins de donner des pistes de de fiscalisation

[Bêné]

6800€ le m2 à Rennes.. Sans déconner c'est abuser.
Sinon c'est intéressant ce que tu nous expliques. C'est quoi prendre une rémunération supplémentaire ? Un job de WE à mi-temps ?

Non mes clients sont chefs d'entreprise et généralement maîtres de leur rémunération. Et lorsqu'ils font un investissement immobilier, ils peuvent être amenés à "augmenter" leur rémunération dans la société pour consentir à l' "effort" dont vous parlez depuis quelques jours.
Et qui dit rémunération supplémentaire, dit imposition supplémentaire. Et ca se prend en compte également dans le calcul de rentabilité d'une opération.

[Pearl]

Bêné, au contraire, je suis un "bon client" depuis pas mal d'années, ainsi que mes parents et l'entreprise familiale qui marche très bien. J'imaginais, peut-être à tort, que ça aurait du poids mais que dalle apparemment.
Bref, ils doivent pas se rendre compte qu'ils risquent de perdre des bons clients même si je sais très bien que pour un client perdu, ils en récupèrent d'autres derrière, c'est comme les assurances...
Mais merci pour ces précisions, ne connaissant pas de courtiers ni leur fonctionnement, je savais pas qu'ils étaient "rémunérés" par la banque même si, comme tu dis, ça dépend du courtier.
Sinon, les 2 agences de courtiers que j'ai cité, meilleurtaux.com et prêtalpes, ça vaut quoi ? Car je préfère voir le courtier plutôt que passer par des courtiers en ligne.

Pour ton dossier, je suis parfois surpris de la réaction des banques face à un bon dossier. J'en viens même à l'extrême à penser que les banques doivent avoir un "intérêt" à nous voir faire l'aller-retour et à pas forcément se saigner pour un client historique qui sera peut être plus difficile a "habiller" qu'un client tout frais, arrivé chez eux parce qu'ils étaient les plus intéréssants en tarif, etc...je ne sais pas.

Pour les courtiers, meilleurtaux.com et cafpi sont les deux leaders mais après tu as plein de petits réseaux qui travaillent bien.
Sur leur système de rémunération, les rétro-commissions reçues des banques sont le principe, ce sont les honoraires facturés au client qui ne sont pas la règle. En tout cas quand il s'agira de te facturer entre 500 et 2500 € (sans deconner...) d'honoraires alors qu'il n'a fait que passer les plats vers 3-4 banques qu'il connaissait bien, sache qu'ils ont une énorme marge de négociation.

Je partage ton commentaire sur l'appréciation d'un client par les banques.

J'ai récemment signé pour notre RP, j'ai pris un courtier, mais pour voir je suis allé à la caisse d'épargne,où je suis client depuis un bail meme si maintenant c'était devenu tout juste une banque secondaire.
Ca pouvait être pour eux l'occasion de me faire revenir.
Je tombe sur un "conseiller", le gars me demande ni le prix de l'appartement, ni mes revenus, ni mon apport (mon salaire et mes placements ne sont pas chez eux). Il me dit "c'est sur combien d'années ? 20 ans? Alors X%."
J'ai éclaté de rire. C'était 1% de plus que le taux proposé par le courtier.

J'ai donc compris que j'étais un client à faire partir, mais le gars n'a même pas pris le temps d'étudier notre profil, et honnêtement il aurait du.

[Thor]

Pearl, quand dans la plupart des jobs, le problème vient souvent de la personne, pas forcément de la politique d'entreprise. Bon la, mon exemple est pas bon vu que tu évoques la CE

[Pearl]

En fait, concrètement j'ai pris rdv comme si je voulais souscrire un prêt immo chez eux mais j'imaginais bien qu'ils feraient moins bien que le courtier. Mais bon, ils m'auraient proposé 2.30, j'aurais simplement considéré qu'ils étaient moins bien placés, à 2.84 (oui oui!) je considère qu'ils se foutent littéralement de ma gueule, surtout vu comment il a "étudié" mon dossier.
D'ailleurs, j'ai failli lui demander d'aller au bout de la demande de prêt sous prétexte que nous hésitions à faire jouer notre condition suspensive et que ce taux nous permettait de l'utiliser. Il me semble que le promoteur est en droit de demander une justification quand ça lui parait anormal, j'aurais voulu voir ça...

A part ça, le but réel de ce rdv était de voir si je pouvais arriver à toucher la prime d'Etat de mon PEL, même si je sais que le taux de 4.20 n'est pas intéressant. Le but étant de souscrire un prêt d'un montant minimum et de le rembourser le mois qui suit (je sais qu'il n'y pas de frais de remboursement anticipé). Il n'y a pas une fortune à gagner mais bon, s'il suffisait de remplir un dossier et faire un chèque, ça valait le coup quand même.
Tu as déjà fait ça avec des clients?
Le courtier me dit que ça ne sera pas possible, car la banque qui m'édite le crédit n'acceptera pas de s'emmerder avec ça si je transfère le PEL, vu qu'il n'était pas chez eux avant. Et que si je faisais ça avec la CE, quelque part il y aurait deux banques partiellement propriétaires de mon logement, et que donc la banque n'accepterait pas non plus.

Je vais quand même raconter les échanges avec la CE, déjà parce que c'est assez drôle, et aussi parce que j'ai des questions.

Dans sa grande compétence, le conseiller de la CE, après passages successifs dans le bureau de son chef d'agence, m'a sorti les 3 versions suivantes en moins de 10mn:
1) Je suis obligé d'emprunter le montant correspondant à la totalité de mes droits à prêt. Je lui fais remarquer que sur son papier il est écrit "prêt maximum", et que chez moi, maximum ne veut pas dire minimum ou montant fixe imposé. 1er passage chez le directeur, pendant ce temps je retrouve sur mon smartphone la règle que j'avais lue la veille (prêt minimum correspondant à 75€ de droits à prêt, soit sur 20 ans moins de 1000€ de mémoire).
2) Je ne me souviens plus trop ce qu'il me dit, mais je lui sors l'article de loi ci-dessus. Je crois qu'il me dit que c'est effectivement ça mais qu'il va vérifier. 2è passage chez le directeur.
3) Il revient et me dit: "en fait comme votre PEL date de 2005, vous pouvez toucher la prime d'Etat sans même souscrire de prêt".

Je suis quasiment certain que cette troisième version est un pipeau complet, pour que j'arrête de l'emmerder, et que je ne toucherai pas ma prime si je ne fais pas de prêt. Tu pourrais me renseigner?

La solution à laquelle j'ai pensé depuis, si je suis effectivement obligé de faire un prêt, est de le justifier non pas par l'achat de l'appart, mais par des travaux, typiquement l'achat de notre cuisine équipée. C'est possible?
Peuvent-ils me refuser le crédit car je me suis mis à 33% d'endettement sur mon prêt immo, même si je mets chez eux les liquidités pour rembourser le prêt? J'imagine que oui car rien ne m'empêcherait de sortir les liquidités.
Il va sans dire que si c'était une banque où j'allais rester client, ils pourraient peut-être faire des efforts alors que là, ils savent que dans la foulée je vais clôturer mes comptes...

[Thor]

Oui tu peux faire un prêt travaux, oui ils peuvent refuser de faire le prêt si tu travailles pas avec eux et non tu n'as pas le droit de le rembourser juste après par anticipation sous réserve de requalification

[Pearl]

Merci pour tes réponses.
Même si tu n'en parles pas explicitement, j'en déduis que la réponse 3 que m'a donnée la CE est fausse (que je toucherai la prime sans faire de prêt).

Je dirais plutôt que c'est eux qui n'ont pas voulu travailler avec moi vu le taux qu'ils m'ont sorti, donc je trouverais assez incroyable qu'ils me refusent un prêt travaux alors que j'ai quand même eu mon PEL chez eux pendant plus de 10 ans. Quelles raisons peuvent-ils invoquer? La règle des 33% uniquement, ou ils ont vraiment le droit de refuser un prêt à n'importe qui sans se justifier? Ici je parle d'un prêt de 1000€ sur 20 ans, un truc du genre, donc une mensualité ridicule par rapport à nos revenus. Ce serait quand même limite de capter de l'épargne grâce à un PEL dont l'usage est réglementé (et dont l'objectif initial était justement de faire un prêt à la fin), et de refuser les prêts prévus sans motif valable.

Quand je dis rembourser juste après, ça peut être un ou deux ans après effectivement, je ne sais pas s'il y a une règle claire. Vu le montant, les intérêts seraient de toutes façons très faibles même si le taux n'est pas avantageux.
Je peux très bien laisser un compte courant et mon livret A chez eux, donc à la limite je "travaillerais avec eux" comme actuellement, simplement mon salaire ne serait pas chez eux.

Enfin bref, encore une fois c'est loin d'être un montant énorme donc je vais surement laisser tomber.

[Thor]

Si ton PEL est ouvert en 2005 tu es obligé de faire un prêt pour toucher la prime. Ils n'ont aucune obligation d'accepter de te faire le pret, par exemple si tu ne travailles plus avec eux ou si ta paye n'est plus domiciliée chez eux

[Pearl]

OK. Je dois avoir un problème avec la signification d'un "droit à prêt", bêtement ça me paraissait être un droit automatique, presque réglementé par l'état comme l'est le PEL. À condition d'être solvable évidemment, mais ça pour moi ce n'est pas lié à une domiciliation de salaire...
Je vais demander à ma nouvelle banque en prenant le transfert à ma charge , on verra bien...