MassaliaLive.com

[Lo Provençau]

A 300€ par mois, je te conseillerais aussi de garder tes sous pour avoir de l'apport. Là au moindre pépin, tu risques de bien galérer.

[320cds]

C'est intéressant ce que vous me dites car mon pote me dit grosso modo le contraire sur l'effort mensuel moyen, qu'il est risqué et en tout cas ennuyeux sur le niveau de vie de mettre trop, si tu fais un Pinel en diversification et opportunité plutôt qu'en mode "je fais un effort important d'épargne pour l'avenir, quitte à serrer la ceinture sur d'autres dépenses".
Ce que j'avais compris, c'est que de manière caricatural, il avait même des dossiers ou l'effort tendait vers 0 (bon faut pas rêver, le gain à la fin de la période n'est pas mirobolant). A la limite, c'est vraiment de la défiscalisation basée sur des taux d'intérêts très bas.

Les 300€, c'est moi qui les ai fixé arbitrairement là. Mais oui on a la grande chance d'avoir de l'épargne, et on paie un montant d'IR important (tout est relatif et je ne veux pas donner de chiffres ici, en MP seulement).

Ce WE, je vais lui demander des cas d'école concret de ce qu'il propose.

[320cds]

Tiens d'ailleurs j'ai 2 autres questions :

- les frais de notaire sont hors scope je suppose (c'est à dire qu'il ne rentre pas dans le calcul de la valeur du bien pour la déduction). Donc si tu pars sur 6 ans via un emprunt, au début tu vas rembourser uniquement les frais de notaires, ce qui pourri encore un peu plus ton rendement

- En déduction d’impôt, tu as un truc forfaitaire lié à la valeur du bien. Mais les revenus fonciers, ils sont imposés comment ? Comme normalement structurellement tu es en déficit, tu dois les déclarer via le formulaire 2044 ? Cela te fait un crédit d’impôt de plus ou ce n'est pas cumulable.

[Thor]

Ton pote raconte n'importe quoi, juste pour toucher une Com.
Les 3 objectifs principaux d'un Pinel sont : préparer la retraite, défiscalisé et diversifier le patrimoine (qui arrive en dernier).
Pour l' effort à 0 c'est impossible, surtout en IDF : le prix des bien est pas élevé. Enfin, effort nul, si c'est possible mais il faut mettre un gros apport au départ! De plus, tu mélanges la défiscalisation (liée à l'amortissement) et le faible cout d'intérêts (lié aux taux de prêt)
Je vais te donner un cas d'école : mon étude actuelle pour un montant de prêt 183k sur 15 ans (pas d'autofinancement pour optimiser la réduction d'impots). En ressources : Loyers Bruts 6000€, économie impot 3900 (mon économie d'impot par rapport à aujourd'hui). En emplois: charges 2033€ (assurances, copro etc), annuités de prêt 14650.
Total à verser de ma poche 6700 (sans aucun aléa, ex : changement de locataire), soit mensuel 560 environ.
Ce n'est "qu'un T1" à Bordeaux, alors imagine en IDF. Après, généralement, les intermédiaires/négociateurs, qui sont commissionnés uniquement, peuvent proposer un projet merdique, mal conçu et avec un promoteur/ gestionnaire qui ne va pas gérer ou faire faillitte.
Je précise que mon PINEL est pour moi principalement un projet de défiscalisation

[320cds]

Le Pinel, si ce n'est pour défiscaliser je ne vois pas l'intérêt. Ok c'est une forme d'épargne MT mais qui ne vaut que si tu as de quoi défiscaliser.

Sinon ton exemple transparent est clair, je t'en remercie.

Mais si reprends le même exemple exactement, mais qu'au lieu d'emprunter sur 15 ans comme tu l'as fait à 2,3% environ assurance incluse, tu pars (exemple) sur du 25 ans (donc environ à 2,9%), tes annuités de prêt passent à 10 600 €, soit 4000 € de moins. Donc ton effort n'est que de 2700 €/mois.

Evidemment le rendement à 9 (encore plus à 6) perd énormément en performance (ton ratio intérêt / capital remboursé à chaque mensualité et donc la vitesse à laquelle tu rembourses le capital). C'est gagne petit mais c'est possible non ?
Encore une fois, j'ai pas d'opinion arrêtée encore sur le sujet, j'explore. Mon sujet est que je paie beaucoup d'IR (ce qui me va bien hein, je dois contribuer), donc cela peut faire sens.

Après choisir un bien cher, un emprunt relativement court, de faire un effort important donc mensuel + prise de risques en cas de catastrophe (santé, emploi, cataclysme économique..), j'ai des réticences, même si en terme de rendement, c'est le mieux sans aucun doute.

[Thor]

Du locatif ne se finance pas sur 25 ans, 20 grand max et encore c'est pas rentable en terme de coût. Saches par exemple que tu déduis tes intérêts d'emprunt de tes loyers en terme IRPP donc plus le prêt est court plus tu deduis.
De plus, 180 k c'est pas cher. C'est standard. Enfin si tu payés beaucoup d'ir l'investissement est fiscalement intéressant

[mika]

Qu'est-ce que vous appelez beaucoup d'IR?

[Thor]

Tu n'en payes pas assez pour t'en rendre compte
Impôt sur le Revenu = IR

[320cds]

Du locatif ne se finance pas sur 25 ans, 20 grand max et encore c'est pas rentable en terme de coût. Saches par exemple que tu déduis tes intérêts d'emprunt de tes loyers en terme IRPP donc plus le prêt est court plus tu deduis.
De plus, 180 k c'est pas cher. C'est standard. Enfin si tu payés beaucoup d'ir l'investissement est fiscalement intéressant

Quand tu parles de IRPP, c'est l'impot sur les revenus fonciers ? Parce que cela, c'est vrai, je ne le voyais jamais sur les "calculs". Tu as un crédit d'impot IR sur le Pinel mais tu as des impots sur ton profit foncier qui minore encore ta rentabilité.

Plus ça va, moins ça me branche ce Pinel.

[Thor]

Tes revenus foncier si positif (tu déduis les intérêts d'emprunts et les charges) se rajoutent à des salaires pour le calcul de l'impôt. Puis vient ton crédit impôt Pinel.
Je vois que ton pote t'a tout expliqué

[mika]

Tu n'en payes pas assez pour t'en rendre compte
Impôt sur le Revenu = IR

Je sais encore ce que signifie IR
Je me demandais juste à quoi correspond la fourchette "beaucoup d'IR"

J'ai toujours été tenté par faire un peu de défisc, mais j'ai toujours privilégié la prudence et le côté pisse-froid. Du coup j'ai fait dans l'ordre la maison, le local pro. Certes ils ne sont pas finis, mais je pense qu'il va falloir que je commence à y songer (ou à autre chose)

[peezee]

IR c'est pour InfraRed, c'est ISR pour l'impôt sur le revenu.

De rieng.

[mika]

IR c'est pour Infra-Rouge, c'est ISR pour l'impôt sur le revenu.

De rieng.

Tu n'es pas français? T'as tes papiers?

[peezee]

Je suis pas Français, je suis Marseillais et je t'emmairde.

[mika]

Et comment on dit Infra Rouge en marseillais?

[Bibpanda]

infra rouge enculé

[320cds]

Tes revenus foncier si positif (tu déduis les intérêts d'emprunts et les charges) se rajoutent à des salaires pour le calcul de l'impôt. Puis vient ton crédit impôt Pinel.
Je vois que ton pote t'a tout expliqué

On a discuté de ça 5 mn au milieu d'un apéro de 2H. Il n'est pas push du tout. Il est déjà débordé.

[Bêné]

En tout cas, au bureau je suis des 2 cotés de la barrière (je suis des promoteurs immobiliers et je suis des clients prêts à faire leur 320cds ), et je peux vous dire qu'en ce moment il y a une espèce d'euphorie autour du Pinel qui nous inquiète vraiment.

Les promoteurs pensent enfin sortir la tête de l'eau et communiquent à mort sur le Pinel, et j'ai facilement 2 clients sur 3 qui me tendent des tableaux de calcul (bidonnés à chaque fois!!) fournis par un promoteur qui les a démarché et qui leur montre la rentabilité incroyable de leur investissement Pinel

Mon dernier en date : un t2 à Rennes, 6800 € / m², un quartier classe à coté du canal. Le promoteur calcule la rentabilité au bout de 12 ans, soit la fin de la période de défiscalisation. Sauf que "l'effort mensuel" était calculé sur un emprunt de 18 ans...évidemment ce paramètre n'apparaissait pas sur la "simulation'" (lol) du promoteur.

Sans compter que dans 7 cas sur 10, les clients qui investissent comptent prendre une rémunération supplémentaire pour effectuer leur effort mensuel...donc si on ajoute la fiscalité des revenus salariaux + la fiscalité des revenus fonciers en moins de la rentabilité...peau de zob.

Je vous souhaite de faire de jolis coups, je me pose moi même la question, mais je vois la belle bulle immobilière arriver...

[320cds]

Tu n'en payes pas assez pour t'en rendre compte
Impôt sur le Revenu = IR

Je sais encore ce que signifie IR
Je me demandais juste à quoi correspond la fourchette "beaucoup d'IR"

J'ai toujours été tenté par faire un peu de défisc, mais j'ai toujours privilégié la prudence et le côté pisse-froid. Du coup j'ai fait dans l'ordre la maison, le local pro. Certes ils ne sont pas finis, mais je pense qu'il va falloir que je commence à y songer (ou à autre chose)

Il y a un précédent ici, on évite de mettre trop de chiffres perso car tous les omlivers n'ont pas la même situation financière.

[mika]

Ok pas d'souci. J'pensais qu'une fourchette était plus "impersonnelle".

Tu parles de quel précédent? (je poste pas super souvent, mais je lis beaucoup et je n'en ai pas souvenir)