Bourse / Économie / Finance / Immobilier

Je suis en pleine renégo de mon prêt, j'ai été voir ma banque et ils m'ont pas fait une super proposition. Comme j'ai pas trop le temps d'aller courir dans toutes les banques pour voir ce qu'ils proposent, je voulais passer par un courtier...
J'imagine que ça dépend de la personne sur laquelle on tombe mais ça vaut quoi les courtier en immobilier ? Dans ma ville, il y en a 2 : meilleurtaux.com et prêtalpes.
Je pense que c'est une bonne solution étant donné que j'ai pas le temps de faire les démarches vers les banques moi même mais j'imagine qu'ils doivent prendre des com...

Oui ça peut être une bonne solution de passer pour un courtier.Je suis pas du tout surpris que ta banque ait fait une offre de merde, surtout s'ils considèrent ton dossier comme "correct" sans plus. (peu de potentiel, peu d'épargne, déja plusieurs banques, etc...).

Perso j'en suis un qui ne prend pas du tout de commission,sachant qu'ils sont déjà commissionnés par les banques qui reprennent ton crédit. La grande majorité prend des honoraires en plus, mais c'est pas loin d’être malhonnête à mon sens.

T'auras peut être l'indemnité de remboursement anticipé à sortir, + une nouvelle garantie. Oublie pas non plus de rénégocier l'assurance de prêt (les écarts peuvent être encore plus importants, là aussi le niveau de rétro-commission de la compagnie à ton courtier/ta banque fait souvent l'essentiel de la différence à couverture équivalente.

Bêné, au contraire, je suis un "bon client" depuis pas mal d'années, ainsi que mes parents et l'entreprise familiale qui marche très bien. J'imaginais, peut-être à tort, que ça aurait du poids mais que dalle apparemment.
Bref, ils doivent pas se rendre compte qu'ils risquent de perdre des bons clients même si je sais très bien que pour un client perdu, ils en récupèrent d'autres derrière, c'est comme les assurances...
Mais merci pour ces précisions, ne connaissant pas de courtiers ni leur fonctionnement, je savais pas qu'ils étaient "rémunérés" par la banque même si, comme tu dis, ça dépend du courtier.
Sinon, les 2 agences de courtiers que j'ai cité, meilleurtaux.com et prêtalpes, ça vaut quoi ? Car je préfère voir le courtier plutôt que passer par des courtiers en ligne.

Bêné, au contraire, je suis un "bon client" depuis pas mal d'années, ainsi que mes parents et l'entreprise familiale qui marche très bien. J'imaginais, peut-être à tort, que ça aurait du poids mais que dalle apparemment.
Bref, ils doivent pas se rendre compte qu'ils risquent de perdre des bons clients même si je sais très bien que pour un client perdu, ils en récupèrent d'autres derrière, c'est comme les assurances...
Mais merci pour ces précisions, ne connaissant pas de courtiers ni leur fonctionnement, je savais pas qu'ils étaient "rémunérés" par la banque même si, comme tu dis, ça dépend du courtier.
Sinon, les 2 agences de courtiers que j'ai cité, meilleurtaux.com et prêtalpes, ça vaut quoi ? Car je préfère voir le courtier plutôt que passer par des courtiers en ligne.

Pour ton dossier, je suis parfois surpris de la réaction des banques face à un bon dossier. J'en viens même à l'extrême à penser que les banques doivent avoir un "intérêt" à nous voir faire l'aller-retour et à pas forcément se saigner pour un client historique qui sera peut être plus difficile a "habiller" qu'un client tout frais, arrivé chez eux parce qu'ils étaient les plus intéréssants en tarif, etc...je ne sais pas.

Pour les courtiers, meilleurtaux.com et cafpi sont les deux leaders mais après tu as plein de petits réseaux qui travaillent bien.
Sur leur système de rémunération, les rétro-commissions reçues des banques sont le principe, ce sont les honoraires facturés au client qui ne sont pas la règle. En tout cas quand il s'agira de te facturer entre 500 et 2500 € (sans deconner...) d'honoraires alors qu'il n'a fait que passer les plats vers 3-4 banques qu'il connaissait bien, sache qu'ils ont une énorme marge de négociation.

Bêné, ok merci pour tout ces renseignements, ça m'aide à y voir un peu plus clair.

Les offres ont pas intérêts à renégocier car après renégociation elles perdent clairement de l'argent. Passer un prêt de 4% à 2.5% quand tu as payé l'argent à 3.5%, c'est une perte.
Enfin en cas de renégociation, l'assurance décès se renégocie jamais (je l'ai jamais vu) tout simplement car la banque n'acceptera pas d'être moins bien couverte sur le prêt (moins cher = pas les mêmes garanties), d'autant plus qu'elles n'ont aucune obligation légale n'accepter.

Pour les courtiers, je rejoins Bêné

Un copain dont c'est le boulot me conseille de faire une "loi Pinel", c'est à dire acheter un bien en IDF, pour le louer et avoir un crédit d’impôt, pour me constituer une épargne complémentaire de moyen terme (10 ans).
Il m'a donné plein de conseils et est prêt à me proposer un dossier.

Grosso modo, le but c'est que pour 1000 ou 2000 € par an de coûts net/an (Remboursement emprunt - loyers + assurances loyers et contrat gestion locative - crédit d'impot), au bout de 9 ans à la revente, il y ait un effet de levier conséquent.

Son principal conseil, à part de prendre les assurances qui vont bien pour se mettre à l'abris d'une défaillance du locataire, c'est de choisir un bien neuf en IDF près d'une station de RER. Il me dit que si je veux le faire avec un bien en province situé à Tataouine, c'est très bien mais il ne veut pas en être (risque important locataire et variation cours immobilier à la baisse).

Cela me semble sensé, mais avant d'aller plus avant, votre avis ?

Un copain dont c'est le boulot me conseille de faire une "loi Pinel", c'est à dire acheter un bien en IDF, pour le louer et avoir un crédit d’impôt, pour me constituer une épargne complémentaire de moyen terme (10 ans).
Il m'a donné plein de conseils et est prêt à me proposer un dossier.

Grosso modo, le but c'est que pour 1000 ou 2000 € par an de coûts net/an (Remboursement emprunt - loyers + assurances loyers et contrat gestion locative - crédit d'impot), au bout de 9 ans à la revente, il y ait un effet de levier conséquent.

Son principal conseil, à part de prendre les assurances qui vont bien pour se mettre à l'abris d'une défaillance du locataire, c'est de choisir un bien neuf en IDF près d'une station de RER. Il me dit que si je veux le faire avec un bien en province situé à Tataouine, c'est très bien mais il ne veut pas en être (risque important locataire et variation cours immobilier à la baisse).

Cela me semble sensé, mais avant d'aller plus avant, votre avis ?

Je dirais à ton copain d'arrêter de te conseiller....je met dailleurs une pièce sur le fait que son salaire est en bonne partie variable. Il est impossible d'investir en ayant que 2000€ par an de sa poche à investir.... Il a du oublié de te dire certaines règles :
- prix de l'immobilier en IDF et le plafonnement du dispositif PINEL
- si au pire le prix est peu cher : c'est un studio. Il y a donc un turnover important l'équivalent d'un mois de loyer à chaque changement qui va au gestionnaire (qui te couvre en cas de défaut, qui te trouve un locataire
- la taxe fonciere à payer à l'année
- quel est le promoteur, est il en partenariat ou en exclusivité, est il reconnu
- les loyers sont plafonnés!

Les règles en gros sont :
- l'effort mensuel d'épargne est minimum 400€ (500-600 pour un T1 standart)
- la taxe foncière représente un loyer mensuel +30€
- 80-90% des investissements en neuf en IDF sont pour la résidence principale, du coup les gens achètent à tataouine! Enfin, si pour lui tatouine c'est Lyon, Nantes, Bordeaux ou Toulouse ......
Perso je vais faire un PINEL et il sera à Bordeaux car le prix d'achat est plus faible, loyer OK, et aucun problème pour louer.
Après ton calcul est faux : il faut prendre ton loyer reçu + crédit/réductions impots - mensualités du prêt - charges copro- impots fonciers - honoraires de gestion et assurances( qui représente 20-25% du loyer reçu)!

Un copain dont c'est le boulot me conseille de faire une "loi Pinel", c'est à dire acheter un bien en IDF, pour le louer et avoir un crédit d’impôt, pour me constituer une épargne complémentaire de moyen terme (10 ans).
Il m'a donné plein de conseils et est prêt à me proposer un dossier.

Grosso modo, le but c'est que pour 1000 ou 2000 € par an de coûts net/an (Remboursement emprunt - loyers + assurances loyers et contrat gestion locative - crédit d'impot), au bout de 9 ans à la revente, il y ait un effet de levier conséquent.

Son principal conseil, à part de prendre les assurances qui vont bien pour se mettre à l'abris d'une défaillance du locataire, c'est de choisir un bien neuf en IDF près d'une station de RER. Il me dit que si je veux le faire avec un bien en province situé à Tataouine, c'est très bien mais il ne veut pas en être (risque important locataire et variation cours immobilier à la baisse).

Cela me semble sensé, mais avant d'aller plus avant, votre avis ?

Je dirais à ton copain d'arrêter de te conseiller....je met dailleurs une pièce sur le fait que son salaire est en bonne partie variable. Il est impossible d'investir en ayant que 2000€ par an de sa poche à investir.... Il a du oublié de te dire certaines règles :
- prix de l'immobilier en IDF et le plafonnement du dispositif PINEL
- si au pire le prix est peu cher : c'est un studio. Il y a donc un turnover important l'équivalent d'un mois de loyer à chaque changement qui va au gestionnaire (qui te couvre en cas de défaut, qui te trouve un locataire
- la taxe fonciere à payer à l'année
- quel est le promoteur, est il en partenariat ou en exclusivité, est il reconnu
- les loyers sont plafonnés!

Les règles en gros sont :
- l'effort mensuel d'épargne est minimum 400€ (500-600 pour un T1 standart)
- la taxe foncière représente un loyer mensuel +30€
- 80-90% des investissements en neuf en IDF sont pour la résidence principale, du coup les gens achètent à tataouine! Enfin, si pour lui tatouine c'est Lyon, Nantes, Bordeaux ou Toulouse ......
Perso je vais faire un PINEL et il sera à Bordeaux car le prix d'achat est plus faible, loyer OK, et aucun problème pour louer.
Après ton calcul est faux : il faut prendre ton loyer reçu + crédit/réductions impots - mensualités du prêt - charges copro- impots fonciers - honoraires de gestion et assurances( qui représente 20-25% du loyer reçu)!

Merci pour ces éclairages qui vont me permettre de poser plus de questions. Pour le moment, c'était juste une discussion informelle.

- Evidemment, il est indépendant et sa rémunération provient à la fois de commissions des promoteurs sur les apparts neufs vendus et sur les clients à la banque s'il trouve un crédit intéressant. Bon lui gagne bien sa vie depuis longtemps en faisant cela.
- la remarque sur le turnover sur les studios est intéressante. Même si en IDF, les gens vivent dans des petites surfaces s'ils veulent de la ville bien desservie. Mais c'est intéressant à prendre en compte. Le client idéal est le couple d'employée de mairie de 50 piges ?
- la taxe foncière est bien sur à prendre en compte. Je suppose que même si c'est limité sur du neuf, les gros travaux communs de type ravalement doivent bien calmer et être anticipé dans ton "business plan".
- les loyers plafonnés je le sais bien, c'est pour cela que l'état fait un crédit d'impot. Je n'y vois qu'un intérêt pour le proprio, le prix est fatalement sous celui du marché et donc easy théoriquement d'avoir des locataires, possibilité d’être sélectif sur le dossier.

- Ton calcul pour l'effort mensuel correspond à quoi ? Car je suppose qu'une variable d'ajustement est la durée de l'emprunt, donc ton effort de remboursement. Plus il est long, moins le gain sera important quand tu revends le bien car il reste beaucoup à rembourser en capital à la banque. Cela dépend de ses ambitions VS son envie d'être exposé au risque i guess.

- Tataouine, c'était qu'il avait un exemple concret d'une dame qui avait fait l'achat à Bergerac et la valeur de son bien s'était écroulé. Bordeaux, Lyon évidemment que ça marche. Mais lui ne prend pas le dossier car il travaille qu'en IDF ou il connait toutes les banques, tous les programmes de neufs... En IDF, selon les moyens, si tu peux pas ou veux pas faire l'effort sur un bien cher de petite couronne, il préconise uniquement des villes grandes couronnes avec logement proche de RER, qui est une "garantie" de locataire.

Je vais regarder ce qu'il me propose. Je n'ai pas forcément envie d'acheter un bien trop cher (exposition au risque plus forte si le marché de l'immobilier local se retourne), ni d'avoir un effort annuel trop important.

Si j'ai bien compris, la déduction est liée au prix d'achat et la durée de mise en location.

Si je prends un exemple idiot, un bien de 100 K€ sur 6 ans, permet 12 K€ de déduction fiscale.
Tu empruntes les 100 K€ sur 15 ans à 1,75% + 0, 36 d'assurance soit 7600 € / an.
Si tu loues ton bien 250 € / mois. Si je te suis, sur les 3000€, tu as 750€ en assurance et gestion locative, et la taxe foncière, il te reste à peine 2000€.
La déduction est de 2000 € / mois.
Soit 3600 € / an d'effort. Au bout de 6 ans cela a couté 18 K€.
Il te reste 63K€ à rembourser à la banque. Ton gain si tu revends à 100K€ est donc de 35 K€ environ.

Donc toujours super schématiquement, dans ce cas, tu fais quand même un bel effet de levier (+17 K€ non actualisé).
Il faut regarder l'intérêt d'acheter cher en prenant un emprunt plus long..

C'est à étudier tout ça. Ou alors je m'en tape et je n'en fais pas pour éviter de me prendre la tête.

320cds Déjà si tu comptes pas les charges de copropriété dans ton calcul (et sur du neuf, ça peut monter vite autour de 2000€ par an), tu risque de très vite déchanter.

- Evidemment, il est indépendant et sa rémunération provient à la fois de commissions des promoteurs sur les apparts neufs vendus et sur les clients à la banque s'il trouve un crédit intéressant. Bon lui gagne bien sa vie depuis longtemps en faisant cela.
- la remarque sur le turnover sur les studios est intéressante. Même si en IDF, les gens vivent dans des petites surfaces s'ils veulent de la ville bien desservie. Mais c'est intéressant à prendre en compte. Le client idéal est le couple d'employée de mairie de 50 piges ?
- la taxe foncière est bien sur à prendre en compte. Je suppose que même si c'est limité sur du neuf, les gros travaux communs de type ravalement doivent bien calmer et être anticipé dans ton "business plan". Il y a toujours des frais certes limités mais des frais de copro, ménage des locaux etc- les loyers plafonnés je le sais bien, c'est pour cela que l'état fait un crédit d'impot. Je n'y vois qu'un intérêt pour le proprio, le prix est fatalement sous celui du marché et donc easy théoriquement d'avoir des locataires, possibilité d’être sélectif sur le dossier. Sauf qu'en IDF un appartement à 300 000 minimum ça fait un beau loyer à donner, donc pas pour tout le monde. Si c'est pas pour tout le monde, ça peut dire revenus plus importants-> pas possible avec PINEL. De plus, l'amortissement du bien n'est possible que jusqu'à 300k max

- Ton calcul pour l'effort mensuel correspond à quoi ? Car je suppose qu'une variable d'ajustement est la durée de l'emprunt, donc ton effort de remboursement. Plus il est long, moins le gain sera important quand tu revends le bien car il reste beaucoup à rembourser en capital à la banque. Cela dépend de ses ambitions VS son envie d'être exposé au risque i guess. L'effort mensuel est la part que tu dois donner net de ta poche chaque mois, l'effort ne varie pas énormément entre un prêt de 12 et 15 ans. Faire plus long c'est du grand n'importe quoi sur du locatif. Ex : mon cas perso ; 183 000€ d'achat, prêt sur 15 ans me fait un effort d'épargne entre 600 et 700 €

- Tataouine, c'était qu'il avait un exemple concret d'une dame qui avait fait l'achat à Bergerac et la valeur de son bien s'était écroulé. Bordeaux, Lyon évidemment que ça marche. Mais lui ne prend pas le dossier car il travaille qu'en IDF ou il connait toutes les banques, tous les programmes de neufs... En IDF, selon les moyens, si tu peux pas ou veux pas faire l'effort sur un bien cher de petite couronne, il préconise uniquement des villes grandes couronnes avec logement proche de RER, qui est une "garantie" de locataire. Voila, il propose pas car il commercialise pas. Par contre même en petite couronne, le prix d'achat est élevé (cf mon exemple de Bordeaux ci dessus), du coup l'effort d'épargne est plus important
Je vais regarder ce qu'il me propose. Je n'ai pas forcément envie d'acheter un bien trop cher (exposition au risque plus forte si le marché de l'immobilier local se retourne), ni d'avoir un effort annuel trop important. -> n'achète pas en IDF alors. Tu as des pas mal de t1 à 180k€

Si j'ai bien compris, la déduction est liée au prix d'achat et la durée de mise en location. OUI, plafonné à 300k

Si je prends un exemple idiot, un bien de 100 K€ sur 6 ans, permet 12 K€ de déduction fiscale.-> oui mais il vaut mieux partir sur 12 ans. Dailleurs à 100k tu as rien du tout,à peine un studio. Et que vaut il.... Tout part déja d'un bien si peu cher
Tu empruntes les 100 K€ sur 15 ans à 1,75% + 0, 36 d'assurance soit 7600 € / an.-> plutot 7900 avec assurance+ frais de garanties à apporter + frais de dossier
Si tu loues ton bien 250 € / mois. Si je te suis, sur les 3000€, tu as 750€ en assurance et gestion locative, et la taxe foncière, il te reste à peine 2000€. -> oui 3000 -20/25% - 280 de taxe fonciere environ. Et vu le prix, c'est un studio, du coup tu perds un mois de loyer à chaque turnover La déduction est de 2000 € / mois. -> non 2000 par an
Soit 3600 € / an d'effort. (3900) Au bout de 6 ans cela a couté 18 K€.
Il te reste 63K€ à rembourser à la banque. Ton gain si tu revends à 100K€ est donc de 35 K€ environ.

Donc toujours super schématiquement, dans ce cas, tu fais quand même un bel effet de levier (+17 K€ non actualisé).
Il faut regarder l'intérêt d'acheter cher en prenant un emprunt plus long.. Il faut acheter dans un budget raisonnable pour un premier achat 180k me semble ok, quitte à refaire un investissement dans 5-6 ans. Et prêt plus long => plus cher. De plus, il faut aussi se poser la question : que va valoir un studio dans X années quand d'autres (ça peut etre 20 apparts en meme temps) qui ont aussi construits le leur vont le mettre en vente en même temps

C'est à étudier tout ça. Ou alors je m'en tape et je n'en fais pas pour éviter de me prendre la tête. Si ton optique c'es baisser les impots, un pinel est très bien

320cds Déjà si tu comptes pas les charges de copropriété dans ton calcul (et sur du neuf, ça peut monter vite autour de 2000€ par an), tu risque de très vite déchanter.

Oui il faudra en tenir compte. Mais une partie des charges sont à la charge du locataire. C’est ce qu’on appelle communément les charges récupérables.

Pour le moment, c'est une discussion, j'essaie de m'intéresser au sujet.

Pourquoi sur Paris et pas sur une autre ville de Province ?
C'est juste une question con.

Ca fait longtemps que j'ai pas contribué sur ce topic, mais si on parle d'immobilier, comme j'en ai pas mal, je me sens obligé!

Déjà, fait un calcul approximatif, car l'immobilier, ca ne se passe jamais comme prévu. Mais ca n'empeche pas de penser à tout (même si on garde les montants approximatif!)

Tes revenus, c'est facile, c'est tes loyers (et ton crédit d'impot)

Tes charges, c'est:
1/ Taux de vacance: Ton appart ne sera pas loué 100% du temps, tu peux imaginer 1 mois vide par an, ou 1mois vide tout les 2ans suivant ou il se situe
2/ Intérêt et assurance de ton crédit: part sur l'idée que ca te coute 2% "all in"
3/ Taxe foncière: tu peux compter 1 mois de loyer
4/ Frais d'agence + assurance: les frais d'agence c'est 7% HT sur Paris (un peu moins cher en province), et l'assurance loyer impayé, c'est 2% ou 3% suivant celle que tu prends
5/ Charge intérieure: Ca c'est le chauffe eau qui pete, une vitre cassée, un problème de plomberie etc...: Compte 1.5% du prix du logement par an
6/ Charge extérieur: ca arrive pas tout les jours, mais tu peux avoir une façade ou un toit à réfaire, surtout si tu gardes l'appartement plusieurs années. Ou simplement la peinture des parties communes ou l'ascenceur à remettre au norme: Encore une fois: 1.5% du prix du logement par an.




Donc un exemple: Si tu trouves un studio à 100K€ en proche banlieu à Paris, c'est très bien (mais c'est de l'ancien), pour le neuf, compte 150K€. je te fais donc les 2 calculs.

Les Loyers: 500€ par mois, 6 000€/an. Et le crédit d'impot donc 2K€ pour l'ancien, 3K€ pour le neuf.

Les charges:
1/ 1mois vide tout les 2 ans parce que t'es à paris: -250€
2/ Cout du crédit: 2K€ pour l'ancien, 3K€ pour le neuf
3/ taxe foncière: 500€
4/ Frais d'agence + assurance: 600€
5/ Charge intérieure: 1500€ pour l'ancien, on va dire 800€ pour le neuf (les 5 premières années)
6/ Charge extérieure: 1500€ pour l'ancien, et 800€ pour le neuf (les 5 premières années

TOTAL:
pour l'ancien: 6000-250-2000-500-600-1500-1500=-350€ + 2000€ de réduction d'impot
pour le neuf: 6000-250-3000-500-600-800-800=50€ + 3000€ de réduction d'impot


Donc en fait, t'es sur un bien qui a 0% de rentabilité (si tout se passe bien), tu gagnes "juste" tes impots, mais c'est déjà pas mal tu me diras

Ma propre expérience, c'est que je préfère acheter à "tataouine" (ton expression me fait marrer) ou j'ai une rentabilité nette à 6% ou 7% (comparé à la tienne qui est à 0%) même avec la prise en compte du risque locatif supérieur!

Ca fait longtemps que j'ai pas contribué sur ce topic, mais si on parle d'immobilier, comme j'en ai pas mal, je me sens obligé!

Déjà, fait un calcul approximatif, car l'immobilier, ca ne se passe jamais comme prévu. Mais ca n'empeche pas de penser à tout (même si on garde les montants approximatif!)

Tes revenus, c'est facile, c'est tes loyers (et ton crédit d'impot)

Tes charges, c'est:
1/ Taux de vacance: Ton appart ne sera pas loué 100% du temps, tu peux imaginer 1 mois vide par an, ou 1mois vide tout les 2ans suivant ou il se situe
2/ Intérêt et assurance de ton crédit: part sur l'idée que ca te coute 2% "all in"
3/ Taxe foncière: tu peux compter 1 mois de loyer
4/ Frais d'agence + assurance: les frais d'agence c'est 7% HT sur Paris (un peu moins cher en province), et l'assurance loyer impayé, c'est 2% ou 3% suivant celle que tu prends
5/ Charge intérieure: Ca c'est le chauffe eau qui pete, une vitre cassée, un problème de plomberie etc...: Compte 1.5% du prix du logement par an
6/ Charge extérieur: ca arrive pas tout les jours, mais tu peux avoir une façade ou un toit à réfaire, surtout si tu gardes l'appartement plusieurs années. Ou simplement la peinture des parties communes ou l'ascenceur à remettre au norme: Encore une fois: 1.5% du prix du logement par an.




Donc un exemple: Si tu trouves un studio à 100K€ en proche banlieu à Paris, c'est très bien (mais c'est de l'ancien), pour le neuf, compte 150K€. je te fais donc les 2 calculs.

Les Loyers: 500€ par mois, 6 000€/an. Et le crédit d'impot donc 2K€ pour l'ancien, 3K€ pour le neuf.

Les charges:
1/ 1mois vide tout les 2 ans parce que t'es à paris: -250€
2/ Cout du crédit: 2K€ pour l'ancien, 3K€ pour le neuf
3/ taxe foncière: 500€
4/ Frais d'agence + assurance: 600€
5/ Charge intérieure: 1500€ pour l'ancien, on va dire 800€ pour le neuf (les 5 premières années)
6/ Charge extérieure: 1500€ pour l'ancien, et 800€ pour le neuf (les 5 premières années

TOTAL:
pour l'ancien: 6000-250-2000-500-600-1500-1500=-350€ + 2000€ de réduction d'impot
pour le neuf: 6000-250-3000-500-600-800-800=50€ + 3000€ de réduction d'impot


Donc en fait, t'es sur un bien qui a 0% de rentabilité (si tout se passe bien), tu gagnes "juste" tes impots, mais c'est déjà pas mal tu me diras

Ma propre expérience, c'est que je préfère acheter à "tataouine" (ton expression me fait marrer) ou j'ai une rentabilité nette à 6% ou 7% (comparé à la tienne qui est à 0%) même avec la prise en compte du risque locatif supérieur!

Merci de vos contributions.

Encore une fois, le problème de Tataouine, c'est un peu comme à Nébouza-village, tu n'es pas à l'abris d'une chute du prix de ton logement. Et là c'est la cata. Tu te retrouves gros jean comme devant.

J'ai vu autour de moi des logements qui ont perdu 30% en 5 ans.

Paris peut aussi perdre autant que Lyon, Bordeaux....

Paris peut aussi perdre autant que Lyon, Bordeaux....

Encore une fois, Lyon ou Bordeaux, ce n'est pas Tataouine. Chinon ou Castelnaudary, si.
L'exemple était Bergerac. Pas Merignac, Bergerac.

En IDF, il y a une pénurie de logements tel qu'il y a de la demande et qu'il y en aura toujours, SURTOUT à loyer modéré, c'est à dire en dessous du prix du marché. Par contre là encore, faut éviter les bleds paumés.

A Cergy, pas loin de la gare, même si c'est un bled de merde, il y a aura toujours des gus condamnés à aller au turbin à Paris qui y habiteront, le loyer étant innacessible plus proche de Paris. Il y a d'autres bleds qui n'ont pas le RER ou le train et assez loin de l'autoroute, là il y a du risque.

Paris peut aussi perdre autant que Lyon, Bordeaux....

Encore une fois, Lyon ou Bordeaux, ce n'est pas Tataouine. Chinon ou Castelnaudary, si.
L'exemple était Bergerac. Pas Merignac, Bergerac.

En IDF, il y a une pénurie de logements tel qu'il y a de la demande et qu'il y en aura toujours, SURTOUT à loyer modéré, c'est à dire en dessous du prix du marché. Par contre là encore, faut éviter les bleds paumés.

A Cergy, pas loin de la gare, même si c'est un bled de merde, il y a aura toujours des gus condamnés à aller au turbin à Paris qui y habiteront, le loyer étant innacessible plus proche de Paris. Il y a d'autres bleds qui n'ont pas le RER ou le train et assez loin de l'autoroute, là il y a du risque.

Bouarf... La tendance n'est pas vraiment à une hausse non plus en banlieue parisienne. Mèfi quand même. Les prix sont montés si haut que les gens ont fini par comprendre qu'il valait mieux aller habiter à Tataouine avec une qualité de vie incomparable que de se saigner pour un T2 à PAris.
Enfin le calcul est différent pour les studios T1 ceci dit.

Pour ma part j'ai trois logements dans l'hyper centre de Marseille que je loue et je suis bien content de ne pas les avoir pris en proche banlieue parisienne (mais je connais mieux Marseille que Paris et sa banlieue ceci dit)..

Ah, un article qui peut t'intéresser tiens :

http://rue89.nouvelobs.com/2015/05/23/g ... ots-259180

Quel budget tu t'es fixé?

De quel budget tu parles ?

- Il y a la valeur du bien acheté : plus il est cher, plus tu es endetté et psychologiquement sous pression car en cas de pépin de vie qui fait que tu ne peux plus financer, tu peux être dans la mouise : il faut pouvoir revendre dans de bonnes conditions et si tu revends avant la durée Pinel, tu es piné tu dois rembourser les crédits d’impôts i guess.

- Il y a l'effort mensuel / annuel que tu es prêt à faire.
Là il faudrait que je me penche sur mes finances plus attentivement. Je suis incapable à brule pourpoint de dire combien nous mettons de côté tous les mois et donc combien je peux financer. Il faut que je fasse l'effort d'analyser ça. Ma rémunération ayant une part variable, étant imposé sur 10 mois (mensualisé), les mois ou tu pars en vacances évidemment casque..
Il faut que je prenne une année complète et que je lisse.
Je pense pouvoir sans réfléchir partir sur 300€/mois. Après il faut que j'analyse pour voir si je mets plus, mais là encore même si je peux, cela peut être une pression que je veux éviter. Plus j'ai des contraintes financière tous les mois, plus j'ai de la pression pour garder mon taf bien payé.

Si mon frère apprend que je fais une loi Pinel, il va m'insulter et encore me dire que je deviens de droite

Sauf si tu as pas mal d'épargne de coté, je te déconseille d'investir dans un PINEL avec un budget de 300€ mensuel. Avec un apport important (mais moins rentable fiscalement), tu pourras arriver à un effort d'épargne de 300€. Sinon tu vas pas trouver un bien adapté, un studio neuf à 100k en IDF ça n'existe pas. De plus, le turnover important te fera un effort mensuel plus important qu'un T1 par exemple.