Thør a écrit:320cds a écrit:Un copain dont c'est le boulot me conseille de faire une "loi Pinel", c'est à dire acheter un bien en IDF, pour le louer et avoir un crédit d’impôt, pour me constituer une épargne complémentaire de moyen terme (10 ans).
Il m'a donné plein de conseils et est prêt à me proposer un dossier.
Grosso modo, le but c'est que pour 1000 ou 2000 € par an de coûts net/an (Remboursement emprunt - loyers + assurances loyers et contrat gestion locative - crédit d'impot), au bout de 9 ans à la revente, il y ait un effet de levier conséquent.
Son principal conseil, à part de prendre les assurances qui vont bien pour se mettre à l'abris d'une défaillance du locataire, c'est de choisir un bien neuf en IDF près d'une station de RER. Il me dit que si je veux le faire avec un bien en province situé à Tataouine, c'est très bien mais il ne veut pas en être (risque important locataire et variation cours immobilier à la baisse).
Cela me semble sensé, mais avant d'aller plus avant, votre avis ?
Je dirais à ton copain d'arrêter de te conseiller....je met dailleurs une pièce sur le fait que
son salaire est en bonne partie variable. Il est impossible d'investir en ayant que 2000€ par an de sa poche à investir.... Il a du oublié de te dire certaines règles :
- prix de l'immobilier en IDF et le plafonnement du dispositif PINEL
- si au pire le prix est peu cher : c'est un studio. Il y a donc un turnover important l'équivalent d'un mois de loyer à chaque changement qui va au gestionnaire (qui te couvre en cas de défaut, qui te trouve un locataire
- la taxe fonciere à payer à l'année
- quel est le promoteur, est il en partenariat ou en exclusivité, est il reconnu
- les loyers sont plafonnés!
Les règles en gros sont :
- l'effort mensuel d'épargne est minimum 400€ (500-600 pour un T1 standart)
- la taxe foncière représente un loyer mensuel +30€
- 80-90% des investissements en neuf en IDF sont pour la résidence principale, du coup les gens achètent à tataouine! Enfin, si pour lui tatouine c'est Lyon, Nantes, Bordeaux ou Toulouse ......
Perso je vais faire un PINEL et il sera à Bordeaux car le prix d'achat est plus faible, loyer OK, et aucun problème pour louer.
Après ton calcul est faux : il faut prendre ton loyer reçu + crédit/réductions impots - mensualités du prêt - charges copro- impots fonciers - honoraires de gestion et assurances( qui représente 20-25% du loyer reçu)!
Merci pour ces éclairages qui vont me permettre de poser plus de questions. Pour le moment, c'était juste une discussion informelle.
- Evidemment, il est indépendant et sa rémunération provient à la fois de commissions des promoteurs sur les apparts neufs vendus et sur les clients à la banque s'il trouve un crédit intéressant. Bon lui gagne bien sa vie depuis longtemps en faisant cela.
- la remarque sur le turnover sur les studios est intéressante. Même si en IDF, les gens vivent dans des petites surfaces s'ils veulent de la ville bien desservie. Mais c'est intéressant à prendre en compte. Le client idéal est le couple d'employée de mairie de 50 piges ?
- la taxe foncière est bien sur à prendre en compte. Je suppose que même si c'est limité sur du neuf, les gros travaux communs de type ravalement doivent bien calmer et être anticipé dans ton "business plan".
- les loyers plafonnés je le sais bien, c'est pour cela que l'état fait un crédit d'impot. Je n'y vois qu'un intérêt pour le proprio, le prix est fatalement sous celui du marché et donc easy théoriquement d'avoir des locataires, possibilité d’être sélectif sur le dossier.
- Ton calcul pour l'effort mensuel correspond à quoi ? Car je suppose qu'une variable d'ajustement est la durée de l'emprunt, donc ton effort de remboursement. Plus il est long, moins le gain sera important quand tu revends le bien car il reste beaucoup à rembourser en capital à la banque. Cela dépend de ses ambitions VS son envie d'être exposé au risque i guess.
- Tataouine, c'était qu'il avait un exemple concret d'une dame qui avait fait l'achat à Bergerac et la valeur de son bien s'était écroulé. Bordeaux, Lyon évidemment que ça marche. Mais lui ne prend pas le dossier car il travaille qu'en IDF ou il connait toutes les banques, tous les programmes de neufs... En IDF, selon les moyens, si tu peux pas ou veux pas faire l'effort sur un bien cher de petite couronne, il préconise uniquement des villes grandes couronnes avec logement proche de RER, qui est une "garantie" de locataire.
Je vais regarder ce qu'il me propose. Je n'ai pas forcément envie d'acheter un bien trop cher (exposition au risque plus forte si le marché de l'immobilier local se retourne), ni d'avoir un effort annuel trop important.
Si j'ai bien compris, la déduction est liée au prix d'achat et la durée de mise en location.
Si je prends un exemple idiot, un bien de 100 K€ sur 6 ans, permet 12 K€ de déduction fiscale.
Tu empruntes les 100 K€ sur 15 ans à 1,75% + 0, 36 d'assurance soit 7600 € / an.
Si tu loues ton bien 250 € / mois. Si je te suis, sur les 3000€, tu as 750€ en assurance et gestion locative, et la taxe foncière, il te reste à peine 2000€.
La déduction est de 2000 € / mois.
Soit 3600 € / an d'effort. Au bout de 6 ans cela a couté 18 K€.
Il te reste 63K€ à rembourser à la banque. Ton gain si tu revends à 100K€ est donc de 35 K€ environ.
Donc toujours super schématiquement, dans ce cas, tu fais quand même un bel effet de levier (+17 K€ non actualisé).
Il faut regarder l'intérêt d'acheter cher en prenant un emprunt plus long..
C'est à étudier tout ça. Ou alors je m'en tape et je n'en fais pas pour éviter de me prendre la tête.
