Bourse / Économie / Finance / Immobilier - Vol I

[gaby]

Rapidement:

Si tu crées une SCI:

- gros avantage avantage concernant la plus value en cas de revente. La SCI te permet de ne pas être assujetti.
- tu perçois un loyer qui est soumis à l'IRPP.
- si jamais tu revends ton cabinet, tu seras tjours propriétaire des murs et donc tu pourras tjours percevoir les loyers.
- le fait d'inscrire les murs dans le patrimoine d'une SCI te permettra de diminuer le prix de cession de ton cabinet. Donc plus facilement vendable.
- le fait d'acquérir les murs dans la SCI va te gérer un déficit foncier qui sera imputable sur ton revenu global. Cette défiscalisation est impossible si les murs étaient inscrits à l'actif du cabinet.
- pour finir, la SCI te permet de protéger ton patrimoine personnel. Mais bon, comme tu génères pas mal de bénéfice, ce point n'est pas très important.

[mika]

Rapidement:

Si tu crées une SCI:

1) gros avantage avantage concernant la plus value en cas de revente. La SCI te permet de ne pas être assujetti.
2) tu perçois un loyer qui est soumis à l'IRPP.
3) si jamais tu revends ton cabinet, tu seras tjours propriétaire des murs et donc tu pourras tjours percevoir les loyers.
4) le fait d'inscrire les murs dans le patrimoine d'une SCI te permettra de diminuer le prix de cession de ton cabinet. Donc plus facilement vendable.
4) le fait d'acquérir les murs dans la SCI va te gérer un déficit foncier qui sera imputable sur ton revenu global. Cette défiscalisation est impossible si les murs étaient inscrits à l'actif du cabinet.
5) pour finir, la SCI te permet de protéger ton patrimoine personnel. Mais bon, comme tu génères pas mal de bénéfice, ce point n'est pas très important.

1) C'est bon à savoir. Mais tu parles de la revente des murs ou de l'activité? Ou des 2?
2) kézako l'iRPP? Impôt sur le Revenu P P??
3) Oui ça c'est le truc que je souhaite, on sait jamais
4) C'est ce que je disais plus haut mais formulé autrement? Càd que je paye des loyers qui font baisser mon CA et donc mon bénef (donc moins d'IR) mais que ces loyers étant encaisser par la SCI dont je suis gérant compensent ma perte de revenus issus de mon activité?
5) On sait jamais de quoi l'avenir peut être fait. J'anticipe. Donc ouias, ça c'est un souhait à la base de protéger mon patrimoine perso.

[gaby]

Je ne suis pas gestionnaire de patrimoine à la HSBC mais je vais te donner mon avis.

Pour moi, il faut que tu créer une SCI. C'est d'ailleurs ce qui est préconisé sur les sites que je viens de parcourir.


Fiscalement, ça ne va pas te changer grand chose. Tu vas payer des impôts au titre des loyers perçus dans ta SCI mais de l'autre côté tu déduiras tes loyers dans ton activité libérale. Donc bon, opération quasi-blanche. Ça, c'est pour le court terme.

Pour le long terme, le jour ou tu partiras à la retraite, ça sera plus avantageux d'avoir ton immeuble inscrit dans une SCI. Puisque s'il était inscrit au patrimoine de ton activité, tu devrais:
- soit trouver un repreneur rachetant ton fond de commerce et ton actif donc autant dire un mec avec pas mal de tune.
- soit sortir du patrimoine ton actif et donc payer une plus value importante dessus.

Le fait d'avoir ton immeuble dans une SCI t'exclut ces 2 cas de figure et en plus te permettra de le louer à ton successeur, voire de lui vendre plus tard si jamais son activité lui permet ensuite de se le financer.


Pour moi, il n'y a pas à torpiller. C'est clairement une SCI qu'il faut monter. Le simple fait d'avoir ton immeuble inscrit au sein de ton activité libérale la rend quasiment invendable à terme ou alors moyennant une grosse imposition derrière. Ce qui à mon sens ne compense le maigre différentiel d'imposition que tu gagnerais à ne pas créer une SCI.

Voilà.

Après, je peux me tromper parce que ça fait quelques temps que je n'ai pas étudié ça mais je pense être dans le vrai.

Modifié en dernier par Anonymous le 30 Avr 2013, 15:54, modifié 5 fois.

[gaby]

mika, tu as posté entre-temps.

1- revente des murs et de l'activité également. Tes murs vont prendre de la valeur et ton activité aussi car inscription d'un actif important.

2- Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques.

3-

4- oui.

5- Si c'est ton souhait alors ça fait une motivation de plus pour créer une SCI.

[narutom]

Une fois n'est pas coutume, je suis d'accord avec gaby. La SCI semble le plus avantageux (je parle du côté juridique/fiscal, je maitrise rien d'autre )

Après vois avec ton expert comptable, c'est des calculs à la con à faire. Ca le fait peut être chier mais il est payé pour. On a pas toutes les données en main pour te répondre parfaitement.

[mika]

Fiscalement, ça ne va pas te changer grand chose. Tu vas payer des impôts au titre des loyers perçus dans ta SCI mais de l'autre côté tu déduiras tes impôts dans ton activité libérale. Donc bon, opération quasi-blanche. Ça, c'est pour le court terme.

Bon en gros c'est que me disait mon expert comptable
En revanche je n'avais pas les précisions apportées juste après, donc merci

Sinon l'autre solution d'un de mes patients (avocat...) je savais bien que je l'avais mal formulée:
* achat du terrain en nom propre et construction du bâtiment.
* location du terrain et des murs à la SCI
* mon activité loue les murs à la SCI

-> si j'ai bien compris, il y a là une optimisation dans le sens où je crois qu'il n'y a pas le même taux d'imposition:
* les loyers perçus par moi-même sont imposés pour le foncier bâti
* les loyers perçus par la SCI dont je suis gérant le sont sur un autre mode
* IR sur les revenus de mon activité.


Par contre, si j'ai bien compris, les SCI peuvent être imposées de 2 manières: soit sur l'IR soit sur l'IS c'est ça (mal formulé je sais, mais pas mon domaine de prédilection ^^ ) Et que si je choisis l'IR, je suis à temps, si plus avantageux de passer sous IS mais que l'inverse est impossible, c'est bien ça?

Auprès de qui on crée une SCI? J'imagine que c'est payant? Que ça prend du temps?

Merci en tout cas

Modifié en dernier par mika le 30 Avr 2013, 15:42, modifié 1 fois.

[gaby]

narutom, même comptablement, ça ne change pas grand chose.

Après vois avec ton expert comptable, c'est des calculs à la con à faire. Ca le fait peut être chier mais il est payé pour. On a pas toutes les données en main pour te répondre parfaitement.

Puisque jeanfred te dit que les EC sont des burnes avec leur BEP compta...

[narutom]

Par contre, si j'ai bien compris, les SCI peuvent être imposées de 2 manières: soit sur l'IR soit sur l'IS c'est ça (mal formulé je sais, mais pas mon domaine de prédilection ^^ ) Et que si je choisis l'IR, je suis à temps, si plus avantageux de passer sous IS mais que l'inverse est impossible, c'est bien ça?

Attention avec l'IS comme tu dis une fois que tu opte pour l'IS tu ne peux plus revenir en arrière. On pense souvent que c'est super avantageux mais c'est pas réellement le cas.


Et pour le coup de l'achat à ton compte prend en compte tes autres prêts immo (déduction limité etc...)

[gaby]

mika,

Sinon l'autre solution d'un de mes patients (avocat...) je savais bien que je l'avais mal formulée:
* achat du terrain en nom propre.
* location du terrain à la SCI
* SCI proprio des murs mais locataire du terrain
* mon activité loue les murs à la SCI

C'est un cas plus complexe. J'ai la flemme je t'avoue et je dirais certainement des bêtises.

Par contre, si j'ai bien compris, les SCI peuvent être imposées de 2 manières: soit sur l'IR soit sur l'IS c'est ça (mal formulé je sais, mais pas mon domaine de prédilection ^^ ) Et que si je choisis l'IR, je suis à temps, si plus avantageux de passer sous IS mais que l'inverse est impossible, c'est bien ça?

Oui les 2 cas sont possibles mais il est préconisé d'opter pour l'IR dans un premier temps et effectivement je crois qu'il n'ait pas possible de faire machine arrière. Cependant le fait d'opter pour l'IS te permettra de pratiquer des amortissements sur le bâtiment, en plus de déduire les intérêts, pendant toute la durée de l'emprunt. Donc peu d'impôt à payer. Mais il faudra, je pense, payer des impôts sur les plus-value latentes.

Faut faire des simulations afin d'opter pour le bon choix et ça c'est le job de ton EC.

[mika]

Ok thanx à vous 2

[jeanfred]

narutom, même comptablement, ça ne change pas grand chose.

Après vois avec ton expert comptable, c'est des calculs à la con à faire. Ca le fait peut être chier mais il est payé pour. On a pas toutes les données en main pour te répondre parfaitement.

Puisque jeanfred te dit que les EC sont des burnes avec leur BEP compta...

t'es con ou tu le fais exprès????

sors moi un post où je dis ça?? sérieux arrête de faire l'handicapé et tourner les posts des autres à ta sauce!

Désolé pour les insultes mais là c'est vraiment casse couille ta manie

[gaby]

jeanfred, je suis désolé mais je dis, connaissances à l'appui, qu'un l'EC est largement suffisant pour répondre aux besoins de Mika et que tu me contredis en affirmant qu'il faut toute la compétence d'un conseiller en investissements ou d'un notaire, c'est d'une part affirmer que je dis de la merde et d'autre part juger les EC d'incompétents.

Alors que tu n'y connais rien.

[jeanfred]

Mais n'importe quoi! Sérieux apprend à lire les posts tels qu'ils sont écrits et évite de les déformer!!

Je ne vois vraiment pas ton interêt à faire ca! Bref je m'arrête là, autre chose à foutre qu'a lire de telles conneries.
Bon week end du 1er mai à tous, même à toi gaby,

[gaby]

jeanfred, on est pas là pour ça mais je réponds en premier lieu à Micka que son expert comptable avec qui il est sous contrat doit répondre à son problème parce qu'il en est de sa mission et qu'il en a les compétences et toi tu me contredis avec :

mika, j'aurai plutôt dit d'aller voir un notaire qui te renseignera très bien sur le principe d'une SCI.

C'est pas moi qui l'invente.

Un EC, son EC est très largement suffisant pour résoudre son problème. Je ne vois pas pourquoi tu es venu torpiller là-dessus alors que tu ne connais rien dans ce domaine (puis la blague du conseiller en investissement à 600km de chez micka, c'est vachement pratique pour collaborer ).

Et ça, c'est pas pour me faire passer pour un quelqu'un qui dit de la merde ?

sillicate, mais non te dit Gaby!

Bref, on est pas là pour ça mais par moment, tu prends vraiment les gens pour des cons. Et derrière tu joues la carte de la victimisation.

Sérieux, tu t'aventures dans un domaine que je connais contrairement à toi puis derrière tu insinues que je dis n'importe quoi et que ton conseil prévaut sur le mien.

Oui, ça m'agace.

[mika]

Par contre y'a pas de "c" à mika, non mais

[fourcroy]

Micka avec un c, c'est quand même autrement classe.

[negrOM]

"autrement plus classe"

[mika]

Micka avec un c, c'est quand même autrement classe.

Perso je trouve pas (en restant objectif)

[gaby]

Moi non plus. Avec un "c", ça fait jacky tuning.

[mika]

Du coup en mettant un "c", c'était un peu une insulte, c'est ça?