MassaliaLive.com

[Pearl]

Il est vendu ton appart? Quelqu'un t'a fait une offre ET a trouvé une banque pour son crédit (le taux de refus actuel des banques avoisinerait les 15-20% si je ne me trompe pas)? Si non, ça reste de la branlette sur les prix de présentation surévalués dans les vitrines des agences, prix auxquels ça ne se vend plus (biens en vente plus de 8 mois, baisse de 10-15% à la négociation, etc), à part peut-être des biens exceptionnels (il y aura toujours un milliardaire pour acheter un 200m² place des vosges).

En plus, pour faire une PV, il faut pouvoir vendre ET "sortir" de l'investissement en question. Tu fais une PV sur total si tu vends tes actions sans les racheter de suite derrière. Or c'est exactement ce qui se passe pour 95% des gens. Ils revendent en faisant un "PV", ils sont contents, et ils rachètent un autre bien mieux et donc plus cher que ce qu'ils ont vendu. Dans bien des cas l'opération leur aura coûté plus que si l'immobilier avait baissé et qu'ils avaient fait une MV sur leur 1er appart, mais personne ne s'en aperçoit, c'est tellement agréable "l'effet richesse".

Et à part devenir clodo, je vois pas trop comment tu peux "sortir" de l'immobilier pour ta résidence principale. Après, acheter/louer c'est un débat qui dépend de plein de paramètres (notamment comme on l'a dit le nombre d'années avant la revente), mais ça reste de l'immobilier.

Conclusion et j'aimerais que les gens s'en aperçoivent enfin: pour la résidence principale, la hausse de l'immobilier ne profite à personne à part aux AI et notaires, et éventuellement à ceux qui vendent pour acheter un bien moins cher, ce qui est en général minoritaire quand même.

[pbb35]

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[Pearl]

pbb35, je ne vois pas de quoi tu parles

Pas vu pas pris

[peezee]

Pearl, t'as un peu abusé du café ce matin non?

Les prix à Paris et proxim. ayant doublé et plus ces 8 dernières années, difficile "d'éviter" une belle PV si tu as acheté il y a plus de 2 ans et moins de 10 ans, mm en vendant ajd (c-à-d en consentant une réduc', et encore y'a tjours des "coups de coeur" et si ton bien n'est pas trop naze il va se vendre). Et je sais de quoi je parle.

Par contre, pas sûr que ce soit la mm chose dans les mois/trimestres qui viennent, donc pour faire une PV faut pas trop traîner pour vendre àma. Mais c'est surtout l'immo "spéculatif" qui est en train de reculer en France, l'immo "résidence principale" résistant mieux pour des raisons évidentes (pour l'instant).

Les prix de l'immo sont beaucoup moins élevés en Allemagne, aucune spéculation à ce niveau-là dans ce pays, on peut trouver des apparts à 1500-2000€/m² mm en plein coeur des grandes villes. Plus édifiant encore p-ê, ce sont les Suisses qui sont en grande majorité... locataires! Et oui, malgré l'idée qu'on peut se faire de ce pays et ses habitants, l'immobilier ils s'en carrent, bourrés de fric ou pas.

Ca se passe de plus en plus mal en Espagne, si mes souvenirs sont exacts pas loin de la MOITIE des agences immo sont en train de disparaître (!!), les prix s'effondrent, l'activité est quasi arrêtée, etc... Va y avoir "du sang et des larmes" là-bas, idem ou presque en Angleterre où le retournement est définitivement entamé.

Reste plus que la France (qui a relativement au pouvoir d'achat les prix immo parmi les plus élevés en Europe!) qui officiellement n'a pas encore subi de retournement. Officiellement...

Car quand on voit les promoteurs offrir les frais de Notaire voire une voiture à qui achètera leur appart ou leur zoulie maison ^^ et un Kaufmann&Broad en venir à mettre des maisons en vente... sur E-Bay ou presque (venteprivee.com), difficile de croire que tout va pour le mieux...

[Pearl]

peezee, bien sûr que l'immo a énormément monté.
Mais ce que je voulais dire c'est que quand tu vends pour racheter, tu ne sors pas de l'immobilier, donc au final la PV reste virtuelle, un peu comme si tu vendais 50 actions Total pour en racheter 70. Bien sûr que les 50 que tu avais, tu les vends bcp plus cher que quand tu les avais achetées, d'où la PV à ton sens. Mais comme tu en rachètes d'autres, et plus encore, au même prix unitaire, tu n'as rien gagné, et même plutôt perdu puisque les 20 actions supplémentaires te coûtent plus cher, tu vois ce que je veux dire.
Ce que je dis finalement c'est que comme il n'y a pas moyen de sortir de l'immobilier, toutes les PV dans ce domaine, pour la résidence principale, n'en sont pas vraiment.
Je sais pas si je suis clair.

Par contre il est clair que qqn qui a acheté avant cette flambée a fait une meilleure opération que le locataire qui reste dans la catégorie primo-accédant. Car le premier ne subit la bulle que sur l'agrandissement de sa RP, alors que le second la subit sur la totalité.
Il y en a donc un qui perd moins que l'autre, d'où le sentiment d'avoir fait une bonne affaire, mais en réalité personne n'est vraiment gagnant dans l'absolu avec cette hausse.

Le seul gagnant est celui qui a pu faire de l'investissement locatif pendant ces années, et qui peut donc sortir de cet investissement puisqu'il peut vendre, faire sa PV de 100%, et mettre son argent ailleurs (AV à 4.5% pépère par exemple).

[peezee]

Pearl, nan mais je parlais surtout de ton comm à etienne...


Sinon les 4000 sont sur le point de craquer sur le CAC... "comme prévu"!

Nouvelle faillite de banque aux US: Washington Mutual

En France, Natixis se prend encore -15% en une matinée. Cours divisé par 4,5 en un an.

Il faut maintenant s'attendre à une faillite d'une banque (au moins) en France, et à de nouvelles dépréciations d'actifs à la Soc Gen.

Pour savoir quelles banques vont "sauter", suffit de mater le cours des actions bancaires...

[Pearl]

Effectivement, en me relisant, j'ai été un peu dur avec notre ami etienne.

etienne, il va de soi que je te souhaite tout le meilleur, que ce soit avec une banquière, une boulangère, ou une call girl que tu auras payée avec ta PV immobilière (sûrement la meilleure façon d'en profiter )

Sinon, qu'est-ce qu'on risque si une banque fait faillite, genre caisse d'épargne, bnp, SG?
Tous nos placements dans la banque seraient perdus?

Pour l'assurance vie il me semble que le capital est garanti à hauteur de 70000€, d'où l'intérêt pour ceux qui dépasseraient d'en ouvrir plusieurs à différents endroits pour ne pas dépasser ce plafond.
Pour les autres placements je ne sais pas du tout comment ça se passerait.

Enfin, les plus grosses banques sont "too big to fail", au pire nos impôts les sauveront...

D'ailleurs au passage Tapie a gagné son procès contre le Crédit Lyonnais et empocherait 20M€.

[etienne]

Nan mais, c'est quand je vois la PV enorme (c'est fou) que je viens (pourrais) de faire avec mon appart', ça me donne envie de recommencer.
J'ai une offre d'un mec, ferme. Vais pas vendre, c'est pour mes filles.
Mais bon ...

Pearl, je te rassure, comme je me tourne vers les hommes à présent, permets moi de laisser tomber mon paquet de clope, avec plaisir.

[peezee]

[fourcroy]

etienne, les prix de l'immobilier sont sujets à de fortes fluctuations, même si la tendance a été globalement haussière sur ces 30 dernières années. Si tu achètes en bas de la bulle et que tu vends en haut, tu réalises une grosse plus value. En revanche, si tu achetais maintenant dans l'espoir de revendre dans 10 ans, ben peut-être que tu y gagneras, mais peut-être que non...

Ce qui veut juste dire Pearl, et j'ai déjà défendu le même point de vue, c'est que si tu considères l'immobilier non comme une spéculation, mais comme un bien que tu habites (ce qui est quand même le principe de base pour la plupart des gens), tu n'as aucune intérêt à ce que les prix flambent, même si tu es propriétaire, bien au contraire. Mettons que tu te constitues un patrimoine immobilier et que tu puisses transmettre à tes filles à leur majorité un appart chacune. C'est parfait pour elles, mais que l'appart ait une valeur de 6 smic mensuels au mètre carré plutôt que deux ne sera en rien un avantage pour elle, sauf si elle veulent le vendre pour s'acheter des carambars et vivre sous le pont neuf...

[Pearl]

Nan mais, c'est quand je vois la PV enorme (c'est fou) que je viens (pourrais) de faire avec mon appart', ça me donne envie de recommencer.
J'ai une offre d'un mec, ferme. Vais pas vendre, c'est pour mes filles.
Mais bon ...

Pearl, je te rassure, comme je me tourne vers les hommes à présent, permets moi de laisser tomber mon paquet de clope, avec plaisir.

Depuis le temps que je rêvais de mettre un coup de pied au cul d'un sarkozyste....

En même temps j'aurais pu faire la même avec Royal.

Quel choix de rêve on a eu en 2007 quand même, la peste ou le choléra, bref passons.

[etienne]

Euh si c'est juste un coup de pied

[peezee]

fourcroy, en mm temps la flambée des prix immo a généré tout un business et a eu un impact important sur l'emploi, le PIB, "l'effet richesse", la possibilité d'emprunter, ...

Ce sont les excès du marché de l'immobilier et les magouilles des banksters, prêteurs de tout ordre, agents immobiliers requins, organismes tels la FNAIM, etc... le tout sous la supervision bienveillante de l'Etat (qui encaisse lui aussi de larges, d'énormes sommes via les "frais de Notaire" (qui sont surtout des taxes d'Etat)) qui ont mené à la situation actuelle. Ceci étant surtout valable ds les pays ou les taux variables faussement capés sont beaucoup pratiqués (US, Espagne), là où un smicard peut acheter une villa sans se poser de questions sur la viabilité du projet (vu que son bankster lui prête les fonds sans tiquer).

Comme beaucoup de marchés, l'Immobilier est cyclique, après un cycle de boom c'est le bust qui arrive un jour ou l'autre. Et vu les excès et la longueur du boom immo, le "bust" risque de faire des morts.

En mm temps, signer au bas de la page sans mm lire ce qu'il y a de marqué ni mm le contexte dans lequel ça se fait, faut pas trop s'étonner un jour ou l'autre de payer les pots cassés. Malheureusement dans beaucoup de cas les banksters et agents immo se sont juste contentés de profiter de la crédulité et du niveau intellectuel médiocre de leurs clients les plus insolvables pour les dépouiller ou les mettre dans une situation intenable...

[fourcroy]

fourcroy, tu oublies qd mm tout le business que génère la montée des prix immo, l'impact important sur l'emploi, le PIB, "l'effet richesse", la possibilité d'emprunter, ...

Ce sont les excès du marché de l'immobilier et les magouilles des banksters, prêteurs de tout ordre, agents immobiliers requins, organismes tels la FNAIM, etc... le tout sous la supervision bienveillante de l'Etat (qui encaisse lui aussi de larges, d'énormes sommes via les "frais de Notaire" (qui sont surtout des taxes d'Etat)) qui ont mené à la situation actuelle.

Sur le second paragraphe, je suis d'accord, bien sûr, mais pas sur le premier.

La possibilité d'emprunter ne fait que s'adapter aux besoins. Il y a peu, on ne pouvait pas emprunter sur 30 ans, mais on empruntait sur 10 ou maxi 15 ans, temps au bout duquel on était propriétaire, à un coût bien moins élevé, puisque plus tu empruntes sur longtemps, plus ton bien te revient cher.

L'effet richesse, ça fait bander, mais c'est de la connerie. C'est précisément en cela que Pearl et moi nous opposons à Etienne. Mis à part payer l'ISF sans avoir de hauts revenus, ça te sert à quoi de vivre dans un appartement correct qui vaut une fortune ?

L'effet sur l'emploi : tu veux parler de la multiplication sauvage des agences immobilières ? Je ne vois pas en quoi c'est bon pour l'économie. Evidemment, le gâteau est tellement important que plus de personnes peuvent se le partager et il suffit de peu de ventes pour faire tourner l'agence. M'enfin, grosso modo, une agence immobilière est un intermédiaire parasite qui renchérit de manière artificielle le coût d'un bien indispensable... Agences fermées = chomeurs en plus ; oui dans un premier temps, puis les gens se trouvent du boulot dans une autre branche.

[peezee]

fourcroy, je croyais pourtant avoir été clair sur ske je pense des agents immobiliers... (en général hein, on peut aussi tomber sur un agent compétent et sérieux, si si je vous l'assure)

Quoique tu puisses penser, l'impact significatif de l'immobilier sur la santé économique d'un pays est observé depuis des lustres, c'est pas ici qu'on va essayer de prouver le contraire ^^. Construction, ameublement, outillage, décoration, infrastructures, marché du crédit, agences (en effet), un tas de segments sont directement concernés par l'immobilier - mm si c'est évidemment variable d'un pays à l'autre: il est par ex. excessivement important aux US et modérément important - mais important qd mm - en France.

Je capte pas ton post très réducteur à ce niveau-là, mais bon...

Quant à "l'effet richesse", c'est qq chose d'assez virtuel, mais là aussi variable d'un continent à l'autre, aux US (encore eux) où la valeur de ton patrimoine immo à un instant T te permet de prendre des crédits pour un oui ou pour un non, il est bel et bien matériel, trust me on that one! D'où l'éxagération des dégâts là-bas quand l'immo se retourne... tout s'effondre!

[fourcroy]

peezee, c'est marrant, je pensais que tu allais plutôt me reprendre de volée sur mon dernier paragraphe, qui était un peu caricatural.

Je suis sûr que tu en sais plus long que moi sur les liens entre l'immobilier et le reste de l'économie, mais j'exerce mon droit de douter sur la plupart de tes arguments.

Déjà, une remarque épistémologique très générale. Quand du parles "d'impact significatif", ça me semble en soi sujet à caution. Déduire une relation de causalité d'une corrélation observée statistiquement est un exercice très périlleux, et souvent téméraire (ce qui n'empêche pas tout le monde de le faire à tort et à travers, d'ailleurs).

Plus précisément, quand tu parles des secteurs d'ameublement, outillage, décoration, je ne capte pas. En quoi vas-tu consommer davantage dans ces secteurs si ton logement t'a coûté le double ? Au contraire, un logement moins cher, permettant à davantage de gens de devenir propriétaires, relancerait ces activités, qui sont liées (j'en sais rien, mais c'est du bon sens) bien plus au statut propriétaire/locataire qu'au prix de ton machin.

Construction, oui et non. Si les prix sont devenus si inabordables, c'est bien du fait d'un manque de logements. Un immobilier moins cher, c'est plus de demandes, donc plus de constructions possibles. Un promoteur gagne autant d'argent en vendant plus de logements un peu moins chers que moins de logements plus chers.

Le reste de l'économie : mis à part faire gagner des sous au banquier (bon, ok, ces enc... font partie de l'économie), passer 30 ans de sa vie au lieu de 15 à payer son logement, c'est 15 ans de moins à avoir un train de vie plus conséquent, et plus d'argent à mettre dans les autres secteurs de l'économie - loisirs, fringues, ameublement, etc.

[Pearl]

Je suis d'accord avec fourcroy.

En Allemagne par exemple, il y a des postes de dépenses bien implantés culturellement, notamment la voiture. Comme tout le monde met beaucoup plus d'argent dans sa voiture, il en reste moins pour l'immobilier, qui se retrouve moins cher. Il y a probablement une foule d'autres facteurs (pas de capitale ultra-dominante comme Paris où sont regroupés 80% des cadres sup par exemple) mais c'est pour schématiser.
Résultat, ils vivent dans les mêmes logements que nous pour deux fois moins cher et en plus ils roulent en mercedes sans gagner 10000€/mois (forcément puisque le logement leur a coûté beaucoup moins).

Après, est-ce qu'on préfère l'effet richesse de se dire "mon 40m² vaut 400000€ et je l'aurais remboursé à 60 ans" ou "je vais changer mon audi TT toute neuve dans 3 ans quand la nouvelle sortira", je vous laisse choisir...

Tout ça pour dire que tout ce qu'on met dans l'immobilier ne va pas dans les biens de consommation, ça reste de la thésaurisation ou de l'enrichissement des banques, mais je vois pas trop en quoi c'est bon pour l'emploi etc.

[peezee]

Plus précisément, quand tu parles des secteurs d'ameublement, outillage, décoration, je ne capte pas. En quoi vas-tu consommer davantage dans ces secteurs si ton logement t'a coûté le double ?

deux raisons fondamentales, si je puis me permettre:

-> d'une, le logement te coûte pas forcément plus cher *chaque mois*: grâce à l'allongement de la durée du crédit et à des taux assez bas, passés les frais de notaire (qui sont parfois aussi intégrés dans le prêt!) tu te retrouves avec une sorte de "loyer" (à ton bankster qui t'a prêté) qui est souvent du mm ordre que ske tu paierais si tu étais locataire - je pense surtout aux prêts sur 15/20 ans et plus, ça dépend du lieu où tu achètes ("location, location, location" comme on dit aux US). Sauf que tu te prend en plus les taxes foncières 1 fois par an, et les charges dûes aux travaux (tous les 2-3 ans en moyenne on va dire), il est vrai.

-> de deux, quand tu es proprio de ton appart ou ta maison, il est patent que tu vas investir beaucoup plus pour son aménagement et sa décoration que si tu en es locataire (d'autant plus que dans ce cas tes droits sont limités en la matière). Y'a qu'à suivre les chiffres des bénéfices des sociétes dans ces secteurs depuis qq années.

Par contre je plussoie sur le fait que lorsqu'on met tout son fric dans un achat immobilier (ou dans son loyer), bah reste plus grand chose pour le reste, ce qui du coup impacte le reste de l'économie. Clairement, un immobilier sur-évalué est contre-productif sur le long terme (fonds immobilisés alors qu'ils pourraient être utilisés pour créer de la "vraie richesse"), on va vite s'en apercevoir.

Construction, oui et non. Si les prix sont devenus si inabordables, c'est bien du fait d'un manque de logements. Un immobilier moins cher, c'est plus de demandes, donc plus de constructions possibles. Un promoteur gagne autant d'argent en vendant plus de logements un peu moins chers que moins de logements plus chers.

le manque de logements, c'est surtout à Paris et proche banlieue, sinon c'est surtout de logements "sociaux" dont on manque. Pour le reste, il y a désormais SURPLUS d'offre, entre la fameuse loi "Robien" et la multiplication des programmes de construction depuis 5-6 ans, il y a de plus en de plus de maisons et appartements libres. C'était bien expliqué dans le blog posté par Bets', merci à lui.


Sinon - Pearl, fourcroy, marrant vous semblez croire que parceque je parle de "l'effet richesse" je suis heureux de son existence (plus ou moins effective). Je n'ai pourtant à aucun moment porté un jugement ni émis une opinion - je me contente d'énoncer et d'expliquer des faits.

[etienne]

Ah bah voilà, Peezee, on est d'ac' !
Loyer = remboursement du crédit / mois.

J'me laisse une petite marge de manœuvre et c'est bon.

J'comprends pas ta réflexion d'hier soir ... , ça m'a blessé meme

[fourcroy]

peezee, ce que je ne dis n'est sans doute pas passionnant, mais si tu veux me répondre, autant me lire...

La différence entre proprio/locataire, je l'ai faite moi-même. Tes raisons fondamentales ne répondent en rien à mon objection, à savoir que ce n'est pas d'avoir à emprunter 30 ans qui va te faire investir davantage dans l'aménagement de ton logement que si tu avais emprunté la moitié. Je maintiens donc que des prix immobiliers très élevés 1) ne boustent pas la consommation dans les secteurs liés à l'habitat 2) auraient au contraire tendance à ralentir la consommation dans les autres secteurs (mais sur ce deuxième point, on est ok).

Je n'ai pas non plus réagi à l'effet richesse dans mon post précédent.

Le surplus de logement, c'est maintenant, pas il y a deux ans. C'est un phénomène conjoncturel du au retournement de la tendance haussière. Grosso modo, par rapport aux besoins, il n'y a pas trop de logements. Le pb, c'est que plein de jeunes couples, notamment, continuent à squatter chez leurs parents parce qu'ils ne peuvent pas se permettre de se loger de manière indépendante. Que les prix reviennent à un niveau raisonnable, et le marché repartira.