Bourse / Économie / Finance / Immobilier - Vol I

[Pearl]

Donc, si l'immobilier augmente, certes je vais pas acheter, mais c'est bénef pour mes filles.

Je m'inscris en faux contre ça. Quand elles voudront revendre pour acheter plus grand, ça leur coûtera plus cher. J'avais même vu une simulation du Revenu qui montrait qu'il était plus avantageux de subir une moins-value sur l'appartement actuel pour en acheter un plus grand à des prix au m² raisonnable que de faire une plus-value sur le logement actuel et devoir acheter le logement plus grand avec des prix qui auront continué à augmenter.

Non vraiment, on ne peut pas être gagnant avec un immo haut pour la résidence principale, je ne vois pas comment.
A part à vouloir revendre pour un logement moins cher, dans ce cas là le delta sera plus grand. Mais c'est quand même plus que rare...
A part les AI et les notaires, les seuls gagnants sont ceux qui spéculent avec de l'immo locatif, mais franchement, ceux qui voudraient acheter maintenant pour louer, je leur laisse ma place bien volontiers.

[peezee]

.
http://www2.standardandpoors.com/spf/pd ... 052703.pdf


Pour les gogols etienne style qui vont pleurer de ne pas avoir Acrobat installé sur leur PC ou chais pas quelle autre excuse en bois , j'ai extrait et posté le graphe principal de ce document ici:



Comparez avec l'évolution des prix en France, ça coïncide assez bien jusqu'en 2006, pour la suite, humm...

[Pearl]

Je voulais reprendre le pdf de la FNAIM d'avril pour montrer la même courbe qui est dessus, et....ils ont changé tout leur site.
Quelle joie de voir que l'on s'améliore pour le bien-être du pig... euh, accédant à la propriété.

Quelle différence avec l'ancien donc.
IL N'Y A PLUS LE LIEN VERS LES FICHIERS DONNANT LES PRIX DE L'IMMOBILIER. Avant ils étaient en page d'accueil à droite (encore que bizarrement en page d'accueil ils étaient restés bloqués au mois de janvier si je me souviens bien alors que les docs existaient jusqu'en avril).

Même moi qui sait qu'ils doivent exister sur le site j'ai mis 10mn à les retrouver dans Accueil > Actu - Infos Pratiques > Prix Crédit Chiffres > Les tendances du marché > Lettres de conjoncture.
Sachant que Lettres de conjoncture était juste un lien hypertexte dans une phrase de Les tendances du marché.
Puis il faut encore cliquer sur un lien hypertexte pour "retrouver les évolutions mensuelles des prix de l'ancien".

Il y a pas à dire ils sont forts. L'escroquerie et la volonté de désinformation n'a vraiment plus de limite chez eux. Déjà que moi qui savait ce que je cherchais je le trouvais pas, alors quelqu'un qui ne connait pas l'existence du fichier...

Voici donc le précieux document:
http://www.fnaim.fr/upload/files/pdf/IMPA_2008-04.pdf

On y voit notamment ça (je n'ai pas su coller l'image comme peezee):
TAUX DE CROISSANCE DES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS
Variation annuelle (en %) sur 12 mois glissants

La courbe me rappelle bien celle des US même si elle n'est pas entrée dans sa phase négative.
Pour info une variation annuelle sur 12 mois glissants fait intervenir les données des 24 derniers mois. J'avais fait une simulation qui montrait qu'on pouvait encore parler de hausse avec des prix qui baissaient depuis plus de 6 mois avec ce type de calcul.

[Pearl]

J'ai trouvé ça aussi:

http://www.fnaim.fr/upload/files/pdf/lettre_conjoncture_N-52.pdf

J'adore ce passage

Au total, alors que les prix de l’ancien et les loyers du
secteur privé n’enregistrent plus de tensions, les risques
d’écarter les clientèles du marché semblent pouvoir
s’estomper. Et faute de réaliser leurs transactions dans
un délai raisonnable ou de faire face à une demande
insolvable, si vendeurs et bailleurs acceptent de modérer
leurs prétentions financières avant d’y être contraints,
l’activité du marché pourrait ne pas rompre son dynamisme
et se maintenir à niveau.

En gros: "Messieurs dames, si vous pouviez baisser de vous-même vos prix avant d'y être obligés, ça leur permettrait de se maintenir à ce niveau" .
En fait plus exactement: ça nous arrangerait que vous baissiez un peu vos prix pour vendre parce que nous on est payé à la commission et comme plus rien ne se vend en 2008 on a un peu du mal avec nos fins de mois...

[Bibpanda]

Ma mère a deux maisons pourries qu'elle veux faire refaire, et je voulais savoir si on montait une sci si on pouvait emprunter malgrès que ma mère ait déjà un crédit et qu'elle est à la retraite dans deux ans.

[peezee]

Pour info une variation annuelle sur 12 mois glissants fait intervenir les données des 24 derniers mois. J'avais fait une simulation qui montrait qu'on pouvait encore parler de hausse avec des prix qui baissaient depuis plus de 6 mois avec ce type de calcul.

c'est exactement ça.

D'ailleurs en faisant un peu de maths, en prenant les courbes actuelles et en tenant compte qu'il y a 24 mois on était encore en cycle de forte hausse, on peut en tirer une conclusion fort simple: les prix ont déjà commencé à chuter en France, et de façon significative, pas juste -1 ou -2%.

Mais ce qui se passe en premier, avant la chute des cours, c'est la chute des *volumes* de vente.

Pourquoi? Comme expliqué ci-dessus, parceque dans un 1er temps les vendeurs refusent de "croire" à la baisse, et mettent leur bien en vente à des prix de "haut de bulle".

Et ça peut durer des mois et des mois. Ensuite, réalisant qu'ils n'auront pas gain de cause, ou pris à la gorge par un prêt-relais, ils finissent par baisser leur prétentions. Parfois, c'est trop tard, car à ce moment les acheteurs potentiels se disent "hmm... et si j'attendais encore qq mois, voire 1 ou 2 ans avant d'acheter, puisque les prix vont baisser?".

Et voilà, à ce moment le cycle de baisse peut s'enclencher vraiment, les volumes remonter progressivement mais avec des prix s'inscrivant nettement à la baisse.

C'est *exactement* ce qui s'est passé lors du dernier cycle de baisse - non, effondrement des prix. Et ça avait fini par toucher Paris, btw.

L'histoire va-t-elle se répéter? Rien n'est moins sûr, mais force est de constater que les premiers symptômes sont bel et bien là (et je parle mm pas de la situation ailleurs en Europe).

[peezee]

Bon, en fait j'avais pas bien regardé, mais c'est pire que ske je pensais, et le phénomène de baisse des volumes de ventes est déjà bien bien enclenché:

http://www.la-croix.com/afp.static/page ... dzhdhf.htm

Information

PARIS (AFP) - Les ventes de logements neufs ont baissé de 27,9% sur un an en France

[Un logement en chantier, le 16 avril 2008 à Hérouville-Saint-Clair (Calvados) - © 2008 AFP - Mychèle Daniau]

Les ventes de logements neufs sont tombées de 27,9% sur un an au premier trimestre 2008, pour s'établir à 26.700 unités, et le niveau des stocks n'a jamais été aussi élevé, ont annoncé mardi les services de l'Equipement du ministère de l'Ecologie.

Sur cette période, les ventes sont en recul dans 18 des 22 régions de France métropolitaine. La baisse est particulièrement forte en Limousin (-64,8%), Lorraine (-68,4%) et Auvergne (-67,9%), a précisé le ministère dans un communiqué.

Le nombre de logements neufs à vendre a également nettement reculé, au premier trimestre, de 28,3% sur un an à 28.800 logements. Le repli est de 19,3% par rapport au quatrième trimestre 2007.

Cette baisse dépasse même les 60%, en rythme annuel, dans trois régions (Lorraine, Midi-Pyrénés et Auvergne).

"Les mises en vente de logements en immeubles collectifs ont reculé de 29,4% et celles de maisons de 21%", selon le communiqué.

Le niveau des ventes restant inférieur à celui des mises en ventes, le stock de logements neufs proposés à la vente "continue de progresser", selon le texte.

Au 31 mars, ce stock est de "105.600 logements, chiffre qui n'avait jamais été atteint", a souligné le ministère.

Selon lui, le délai d'écoulement de logement reste stable à 11 mois pour le collectif mais passe à 12 mois pour l'individuel.

Quant aux prix au mètre carré, ils ont poursuivi leur progression dans le collectif (+3,7%) mais à l'inverse, dans l'individuel, le prix d'un lot a reculé de 1,8%, selon le ministère.

[Bibpanda]

Bon personne ne veux répondre à mon post.

[Rafael]

Etienne, t'as un appart rien qu'à toi et et que tu as fini de payer à Neuilly ?? Et tu loges gracieusement ton ex femme ou tu lui loues ?

Bon c'est quoi cette histoire de baisse ? Ma baraque ne vaut plus rien ?.

[Pearl]

bobpanda, désolé mais j'en sais rien.

Rafael, plus rien non, mais une baisse de 20 à 30% d'ici 4 ans est probable. Ce qui en soit ne serait qu'une correction raisonnable vu que l'immobilier a pris 150% en 7 ans.
Seuls les biens d'exception ne baisseront probablement pas (l'hypercentre de Paris, la Cote d'Azur) car dopés par la clientèle étrangère. Et encore, vu que ça baisse partout à l'étranger, eux aussi pourraient demander des prix à la baisse en France (ils auraient raison d'ailleurs, pourquoi seraient-ils les dindons).

Les seules victimes seront ceux qui ont acheté ces deux dernières années et qui seront obligés de vendre. Pour eux, la negative equity pourrait faire vraiment mal (NDLR: quand il reste plus à rembourser à sa banque que ce que rapporte la vente du logement), mais en même temps l'immobilier est un placement comme un autre, on ne peut pas toujours gagner. La hausse fait gagner beaucoup grâce à l'effet de levier, c'est pareil pour la baisse.
Tant pis pour les neuneus qui croyaient que "l'immobilier ne baissera jamais". Quand on fait un chèque de 200 ou 300 000€, on se documente avant ou alors on vient pas pleurer chez Julien Courbet après.

[Rafael]

Donc on reviendrait au prix quand j'ai acheté ma maison en 2004 (vu l'estimation que je vois sur les sites de vente du coté de chez moi, elle a prit aujourd'hui entre 40 et 50 %).

[peops]

Il y a une correction mais rien de comparable avec les USA et les crédits pour pigeons ou l'Espagne et l'Angleterre et les bulles immobilières. En France, on ne peut pas dire que l'immobilier soit un moteur de la croissance de premier plan, la croissance française est soutenue par la consommation au contraire de la croissance espagnole qui tient quasiment pour moitié grâce à l'immobilier.

Les prix, en moyenne, vont baisser mais pas de façon aussi impressionnante que nos voisins (correction du marché) pour de nombreuses raisons : probable baisse des taux en fin d'année, marché du crédit robuste et endettement modéré des ménages. Par contre, l'augmentation du prix des carburants devrait conduire à une modification des modes de vie et notamment au rapprochement du domicile et du lieu de travail (un ménage dépense aujourd'hui plus pour le transport que pour se nourrir, en moyenne toujours). C'est pourquoi, je pense que le marché baissera fortement dans les campagnes et pas dans les villes, comme on peut d'ailleurs déjà le voir dans les chiffres de peezee.

[Pearl]

Ah, les chiffres FNAIM sont publiés........ par Les Echos.
http://www.lesechos.fr/medias/2008/0610//300271408.pdf

Rien encore sur le site FNAIM évidemment.

Alors, la leçon d'aujourd'hui: observer le graphique d'évolution du prix des maisons passer de 190 en 10/2007 à 179 en 05/2008, et en conclure que le prix des maisons augmente de 1.7%/an Soit moins que l'inflation dans l'absolu mais "ça monte".
Sinon, pour les gens qui auraient un minimum d'objectivité et qui sauraient lire une courbe (tout le monde sauf Pallincourt Inc donc), le prix des maisons a donc chuté de 6% en 6-8 mois, hors inflation, soit environ -8% en euros constants.

L'immo ça peut pas baisser on vous dit.

Côté appartements, on est visiblement dans le point dur, avec une stabilité autour de 225 depuis 03-2007, hors inflation toujours, ce qui constitue aussi une petite baisse en soi.

Au fait, le mois de mai est pas traditionnellement le plus actif de l'année?

Pas un mot sur les volumes comme d'habitude, mais ça ça a toujours été le cas. -28% sur le neuf en trois mois, combien pour l'ancien...

Sinon lundi il y avait une vente privée Kaufmann & Broad pour des programmes dans toute la France
Ca y est, c'est les soldes.

Maintenant il suffit juste de savoir quand va avoir lieu la dernière démarque.

Modifié en dernier par Pearl le 11 Juin 2008, 13:20, modifié 1 fois.

[etienne]

Faut acheter alors ?

[Rafael]

Faut acheter alors ?

ouais

[peops]

Pearl, tu as mal compris le document qui ne dément pas ton observation, il ne dit pas que les prix des maisons ont augmenté mais que les prix du marché ont augmenté (maisons, appartements, etc). Par la suite, on voit un graphique du prix des maisons avec une courbe en forte baisse en tendance mais indiquant un taux de croissance des prix positif, ce graphique est construit sur les 12 mois glissants afin de lisser les évolutions réelles du marché.

Au moment où ils lancent les soldent en catimini, c'est pas le moment de dire que les prix baissent parfois fortement notamment au rayon maisons. Ils prennent donc les résultats les moins mauvais sur le plan statistique, il n'y a pas bidouille, il y a juste un éclairage contestable d'une information peu pertinente. Le marché est dans une tendance de baisse, c'est incontestable mais ça ne veut pas dire qu'il n'y a que des bonnes affaires ou qu'on peut négocier fortement à la baisse.

[Pearl]

Pour moi, il était évident à la lecture de ça que non, mais visiblement le "il est toujours plus intéressant d'acheter" a encore de beaux jours devant lui.

Les cycles immobiliers sont lents, le dernier en IdF a duré de 91 à 97 pour des prix qui ont baissé de 40% (hors inflation si je ne m'abuse).

Mais il est peut-être possible de faire une affaire dès maintenant, c'est toujours pareil...

La cible: le couple de beaufs qui se croit assis sur un tas d'or en voyant les prix de présentation en agence (tout lien avec le prix de vente effectif serait purement fortuit), qui a donc acheté la nouvelle maison et mis en vente l'ancienne sous prêt relais sur la base d'un prix de vente surévalué.
Le prêt relais court depuis plus de 6 mois à 2000€/mois, les économies fondent comme neige au soleil, pas une offre à l'horizon. Finalement, à deux doigts de la banqueroute, ils sont obligés de vendre au prix que veut bien leur en donner le premier acheteur venu.

Résumé de l'émission d'M6 avec ce couple d'abrutis de Pontault Combault qui en plus ont eu une offre à 4000€ de moins que leur prix souhaité (après 7 mois sans offre à se demander s'ils allaient pas revendre la nouvelle maison), soit 2 mois de leur prêt relais qui représentait plus de 60% de leurs revenus, et qui l'ont refusé L'épilogue dit qu'ils ont finalement vendu à une nouvelle offre car ils n'avaient plus le choix. Par pudeur, ils ont pas donné le montant de la nouvelle offre

Sinon etienne dans le cas qui t'intéresse pour un appart (je suppose), la baisse a même pas encore vraiment commencé, donc pour moi c'est le pire moment pour acheter mais chacun fait ce qu'il veut. Ca dépend aussi si tu comptes revendre bientôt ou non.

[Pearl]

Pearl, tu as mal compris le document qui ne dément pas ton observation, il ne dit pas que les prix des maisons ont augmenté mais que les prix du marché ont augmenté (maisons, appartements, etc). Par la suite, on voit un graphique du prix des maisons avec une courbe en forte baisse en tendance mais indiquant un taux de croissance des prix positif, ce graphique est construit sur les 12 mois glissants afin de lisser les évolutions réelles du marché.

Au moment où ils lancent les soldent en catimini, c'est pas le moment de dire que les prix baissent parfois fortement notamment au rayon maisons. Ils prennent donc les résultats les moins mauvais sur le plan statistique, il n'y a pas bidouille, il y a juste un éclairage contestable d'une information peu pertinente. Le marché est dans une tendance de baisse, c'est incontestable mais ça ne veut pas dire qu'il n'y a que des bonnes affaires ou qu'on peut négocier fortement à la baisse.

Mais j'ai bien compris et c'est bien ce que je leur reproche.
Ils font exprès de prendre une courbe lissée et ne communiquent que sur celle-là alors qu'elle fait intervenir des données des 24 derniers mois qui n'ont plus rien à voir avec le schmilblick. Si encore ils communiquaient sur la moyenne trimestrielle...
Donc les gens croient que au jour d'aujourd'hui les prix augmentent légèrement, alors qu'ils baissent depuis 8 mois, au moins pour les maisons.
Moi je le sais, la moyenne des français par contre...

Et puis dernier point, il serait temps de faire des courbes en euros constants, parce que le nombre de gens qui disent "j'ai acheté en 91 au plus haut mais c'est pas grave maintenant ça revaut le même prix" alors qu'il y a plus de 15 ans d'inflation entre les deux...

[peops]

Pearl, je suis d'accord avec ton post et le pire moment pour acheter est en haut de la bulle. C'est pas le moment d'acheter, c'est le moment de patienter et d'observer les bonnes affaires et les décisions de la BCE.

Après, tout dépend de l'horizon d'investissement et de l'intérêt accordé à un bien (coup de coeur) mais je ne conseille à personne d'acheter car le marché commence à peine à baisser et ne remontera pas avant des années. En attendant, ça permet de gonfler son apport afin de pouvoir obtenir un taux d'interêt plus intéressant par la suite et un bien acheté moins cher.

[Rafael]

Ok faut pas acheter, faut pas louer, mais on vit où bordel ?