Bourse / Économie / Finance / Immobilier - Vol I

birof, Bon, tu vas me conseiller alors

[birof]

Ben j'ai pris un taux variable parce que c'est moins cher au départ, et que je savais que j'allais rembourser mon emprunt rapidement (i.e. moins des 15ans de durée que j'ai pris initialement). Si c'est pareil pour toi et que tu peux te permettre d'avoir des mensualités qui augmentent, je pense que c'est bien de faire pareil (toujours des un taux cappé, bien évidemment!)

Pour le taux actuel. Le marché traite entre 3.35% et 3.40% aujourd'hui. si tu as un très bon dossier, tu dois pouvoir négocier un niveau proche 3.50%...

birof, Le souci c'est qu'on compte investir sur 20 ans, donc le taux variable je ne sais pas si c'est la meilleure solution?

[birof]

Si tu comptes rembourser ton emprunt dans les 3 à 5 ans à venir, mieux vaut opter pour un taux variable.
Si tu comptes garder ton emprunt pdt 20ans, le taux fixe me semble être une meilleure solution en effet...

Dans tous les cas, ne souscrit pas ton assurance avec une banque (ils vont t'enfler, pour ne pas dire autre chose). Demande aux assurances...

[Thor]

Pour le taux actuel. Le marché traite entre 3.35% et 3.40% aujourd'hui. si tu as un très bon dossier, tu dois pouvoir négocier un niveau proche 3.50%...

Je confirme pour ce taux. Je sais pas par contre ce que tu appelles "traite", mais le coût de ressource est supérieur à tes 3,40%.

Pour l'assurance, la différence c'est que c'est rare de pouvoir tout négocier : perdre de l'argent sur le taux veut dire rattraper sur quelque chose derrière.

[gaby]

birof, Il est possible de souscrire un emprunt à taux variable mais avec un plafond, il me semble.

[birof]

l'OAT 10ans: 3.35%
le swap 10ans: 3.40%

[birof]

birof, Il est possible de souscrire un emprunt à taux variable mais avec un plafond, il me semble.

oui, c'est ce que j'appelais "cappé" dans mes précédents messages... A noter qu'ils sont aussi "flooré" c'est à dire qu'il y a un taux minimal, mais ils oublient souvent de le mentionner

[Thor]

Il n'y a aucun intérêt à souscrire ce jour un révisable sur 20 ans si tu souhaites conserver ton prêt sur cette durée.

[Bêné]

Je croyais que c'était plus autorisé aujourd'hui de proposer un taux différent si on demandait une délégation d'assurance ? (sur emprunt immo je parle)

[Thor]

En théorie ça ne l'est pas. Mais dans la négociation généralement tu joues sur le coût total avec les contreparties à coté. Tu vises une proposition globale. Il est plus facile de négocier si l'ADI est prise avec le prêt, (la marge négative étant compensée par l'ADI) dans le cas contraire, comment à long terme prêter le l'argent à perte? Souvent les personnes acceptent la simulation globale en regardant le coût taux+taux adi.

[Bêné]

Thør, quand tu parles de marge négative sans ADI , tu veux dire que le cout de suivi/traitement de l'emprunt dépasse le delta entre mon taux d'emprunt et le votre ? (un peu alambiqué je le concède)

J'entends souvent les banquiers dire que sur les emprunts immo ils gagnent pas d'argent, mais je doute qu'aujourdh'ui une banque supporte 2.5 ou 3 % d'intéret pour obtenir les 200 k€ que je vais lui emprunter ? Si ?

[Thor]

Si si le plus souvent pour les prêts immobilier (pas pour les prêt professionnels ou à la consommation), on achète l'argent plus cher qu'on le revend, c'est pour cela que pour compenser il faut quelque chose dans la négociation (contrepartie) et de plus en plus même avec l'ADI la marge est très très faible. Les banques achètent l'argent car elles n'ont pas les liquidités (du moins en totalité) pour prêter derrière.

Le prêt en lui même (je reste toujours sur l'immobilier) ne sert pas grand chose à une banque qui ne gagne pas d'argent dessus, à part se battre pour avoir une part de marché. Il sert par contre à "fidéliser" un client derrière pour 20 ans et permet d'adosser des services, de l'épargne, assurances et d'éventuels projets intéressants. C'est sur les "à coté" qu'elles gagnent de l'argent.

[Jester]

Voilà pourquoi il faut dealer le max, et ensuite tu les envoies se faire voir chez DSK pour les services qu'ils essaient de te fourguer (le CA pour ça ils sont incroyables de cachoteries).

[Pearl]

Vu qu'il est interdit d'obliger de prendre ADI dans la banque, qu'est-ce qui empêche de dire oui au banquier jusqu'au dernier moment, prendre la propal avec le taux le plus bas possible en demandant un écrit, puis de retourner sa veste sur l'ADI?

Je ne vois pas ce que le banquier peut faire une fois qu'il a écrit son taux sur un papier.

[Jester]

Il met les clauses dans la propal. Si tu changes cela, t'es plus dans les clous
Moi j'ai obtenu la délégation d'assurance. On y gagne pas mal.

[Thor]

Oui généralement c'est comme dit Jester. De plus, les seuls écris qu'il y a c'est la simulation ou une attestation d'accord prêt, qui ne détail pas les conditions ou qui détails les conditions total. De plus, généralement les offres de prêts sont envoyées uniquement après avoir tous les documents, dont les liasses ADI signées.

Après si tu veux gruger, je vois la relation de confiance que tu as avec ton Banquier. Personnellement, j'ai remarqué que les clients ont plus l'envie de voir qu'ont vraiment faire le dossier chez nous et qu'on le dise, et au final généralement on fait une bonne proposition, proposition qui en prenant beaucoup le temps de regarder et négocier, ils auraient pu avoir un peu mieux ailleurs, mais à quoi 300€ de coût total final différent....

[Pearl]

Parlons en de la relation de confiance. Deux exemples:

1) 2008 (il me semble). Les taux sont au plus haut, de facto le livret A et consorts deviennent plus intéressants que bcp d'autres placements (assurance vie, PEL...). La CE est sur le point de perdre le monopole. Pour retenir les gens qui n'ont que le livret A chez eux, ils créent le livret grand format (qui existait peut-être depuis un moment je ne sais pas). J'ai mon compte domicilié chez eux, salaire, livret A, LDD, LEL, PEL. J'apprends sur un forum l'existence de ce livret quand le reste est au plafond. 1è nouvelle, je me dis "ils auraient pu me le dire". Je vais en agence, demande l'ouverture du LGF, le gars regarde mon compte et me dit "Ah non, pour vous ce n'est pas possible. _Pourquoi? _Parce que vous avez trop de comptes chez nous, on considère que vous êtes bancarisé." "_Bon ben on va faire autrement alors, vous allez me rajouter tel compte en externe avec possibilité de virement de XXX€". Du coup il va voir son directeur d'agence bla bla bla, qui doit demander l'autorisation au siège. Tu parles d'un cinéma. Ils ont fini par me l'ouvrir 2 semaines après. Moralité: plus t'es un client de merde, plus t'as de droits.
Depuis j'ai quand même retiré quasiment tout ce que j'avais chez eux (la baisse des différents livrets a aidé) et résilié leur forfait satellis de merde. Résultat, ils n'ont plus que le peu que j'avais mis sur le PEL parce que j'ai la flemme de le transférer, bien joué l'ami.

2) Je prends rdv avec un conseiller gestion privée (précisons, c'est important, c'est donc le niveau 2 des conseillers, a priori pas des tocards). Au cours de la discussion, il m'explique que même en ayant les liquidités, il vaut mieux faire un crédit que payer comptant, que ce soit pour un appart ou même une voiture (car comme il voit que j'ai de quoi la payer cash, il pourrait me faire un meilleur taux... sympa pour les autres qui ont vraiment besoin d'un crédit). Ca m'interloque un peu, il me sort une superbe simulation. Et là, je lui demande si sa simulation prend en compte le fait qu'en payant comptant, j'épargne chaque mois le montant de la mensualité, et que cette épargne me rapporte des intérêts. Il me regarde avec des yeux ronds, me dit qu'il ne s'était jamais fait la remarque , que c'est forcément marginal (ben voyons). Je me démonte pas, je lui fais refaire le calcul, et bizarrement, on a pas obtenu le même résultat... Il a conclu en me disant que son outil n'était pas "mensonger" mais "partiel".
On parle là d'un outil de simulation officiel utilisé par tous leurs "conseillers" quand même, j'étais à deux doigts de faire un courrier à la répression des fraudes.

Je pourrais prendre d'autres exemples, m'être retrouvé aux USA avec une carte (évidemment internationale, Premier) bloquée alors que j'avais pris la peine de les prévenir une semaine avant, ou la fois où la nana de l'accueil a gardé ma carte d'identité quand j'ai retiré un chéquier et qu'ils n'ont pas cru bon de me prévenir qu'ils l'avaient... J'ai mis un moment avant de me dire qu'elle était peut-être là.

Donc effectivement, la relation de confiance avec mon banquier, comment dire...
Bizarrement, et je n'aurais pas parié dessus, les seules banques où tout s'est toujours bien passé, c'est boursorama et fortuneo, contre toute attente... Peut-être parce que je n'ai pas demandé à avoir affaire à des "conseillers".

Désolé si mon message te choque, tu sembles être un conseiller, et peut-être cherches-tu à être honnête avec tes clients, mais voilà mon expérience. Et pourtant honnêtement je pense que c'est plutôt dans l'intérêt d'une banque de m'avoir comme client.

[Pearl]

Une petite remarque au fait:

Je croyais que c'était plus autorisé aujourd'hui de proposer un taux différent si on demandait une délégation d'assurance ? (sur emprunt immo je parle)

En théorie ça ne l'est pas.

Après si tu veux gruger, je vois la relation de confiance que tu as avec ton Banquier.

C'est qui qui gruge là? Mon petit doigt me dit "peut-être celui qui considère la loi comme une "théorie" ".

[sillicate]

Dans le genre conseiller gestion privée, à l'UFF, ils sont fort. Y a pas mieux pour prendre le client pour un con.