Bourse / Économie / Finance / Immobilier - Vol I

[peezee]

En tous cas toi niveau distributeur de bons points je l'affirme t'es un vrai Pro.

[birof]

Tu parles de moi ou de Icecold?

[peezee]

Ata?


L'immo commence à décrocher suite à la hausse des taux (qui ne fait que commencer):

http://lci.tf1.fr/economie/conjoncture/ ... 27998.html

[Jester]

Vi c'est pour ça que je signe mardi

[Olympien]

Jester, t'as acheté dans quelle ville ?

[peezee]

http://www.lesechos.fr/entreprises-sect ... rtugal.htm

Portugal, puis Espagne... ouch!

[peezee]

Wow! Voilà, le Portugal vient de se résigner à mettre de côté (pour un temps au moins) son orgueil national en demandant officiellement l'aide des fonds Européens (et Britanniques) pour leur permettre d'honorer leur dette:

http://blogs.ft.com/money-supply/2011/0 ... -bail-out/
http://www.ft.com/cms/s/0/e2916ace-607e ... z1Im8Slbg3

Information

Portugal admits need for bail-out
April 6, 2011 7:08 pm by Emma Saunders

“It is necessary to refer to available funding mechanisms in the European framework.”

This, grimly, from Portugal’s finance minister Fernando Teixeira dos Santos, according to Portuguese paper Journal de Negocios. Portugal is also holding talks on a bridging loan with the EU.

The news follows a punitive auction of 6-month bills today, at which the cost of debt to the government rose to 5.11 per cent, up from 2.98 per cent a month ago for comparable debt. More than €4bn longer-term debt is due to expire in April, leaving the central bank with a significant shortfall if it cannot issue new bonds at manageable levels. Today’s auction strongly suggests this would not be possible

Ouchhh!!

Par ailleurs annonce des taux demain par les rosbeefs et surtout Trichet, tlm s'attend à ske la BCE décide d'augmenter les taux de 25bps, pour la 1ère fois depuis... depuis... des lustres. ^^

On entre dans une période extrêmement délicate, où les banques centrales vont devoir hausser les taux d'intérêts pour tenir compte de l'inflation qui commence à montrer le bout de son nez (c'est LE mandat de la BCE) alors que l'économie n'a pas encore suffisament repris pour garantir une nette et pérenne baisse du chômage et le cercle virtueux qui s'en suit - d'autant plus que beaucoup de pays sont en plein régime d'austérité, une difficulté supplémentaire dont ils se passeraient volontiers.
Par ailleurs la crise immobilière aux US semble repartie pour un éventuel double dip, mauvaise nouvelle pour leur reprise économique qui a pourtant bien démarré il y a déjà plusieurs trimestres.

En bref, ça va beaucoup mieux qu'il y a 2 ans, mais on entame une période délicate, va falloir la jouer super fine, sur le fil du rasoir entre une explosion de l'inflation d'un côté (je vais pas vous rappeler l'histoire à ce sujet, demandez aux Teutons ) et un étouffement de la reprise de l'économie mondiale de l'autre et un retour en récession qui pourrait s'en suivre. Pas très épais le "sweet spot"...

[Betsamee]

peezee, je suis en train de prendre mon crédit pour la maison tu conseille donc plutôt d'indexer le max au taux de la banque centrale ou a l'inflation?(la question n'est pas est ce que ca va augmenter mais lequel va augmenter le plus vite)

[peezee]

Chuis pas spécholiste de la question, mais en fait c'est pour acheter "Somewhere" ou en France?

Comment sont les prix de l'immo dans le pays/la région concernée par rapport à la moyenne historique et par rapport au revenu médian? (si tu as ces chiffres, je sais pas évident mais c'est intéressant à checker àma)

Ouais par contre chuis spécholiste pour répondre à 1 question par... 3 questions.

Plus sérieusement, historiquement la hausse des taux d'intérêts s'accompagne systématiquement et logiquement d'au mieux une stagnation, au pire d'une nette chute des prix immos mais ça dépend d'où ça part, d'où mes questions.

(par ex en Allemagne ou en Suisse aucune flambée de l'immo depuis des décennies, veulent pas être tous proprios à tout prix là-bas, en plus les loyers sont raisonnables, bref pays à très faible risque immo - contrairement à pas mal de pays en Europe - quoique certains ont déjà vu un effondrement de leur immo, eg UK, Espagne).

Sinon en règle générale les bougeages de taux ont tendance à être en suivage, en réaction de l'inflation, donc plus tard. Mais pas sûr que ça répondre de façon pertinenten à ta question.

[Betsamee]

peezee, c'est en Israël et je suis sur d'avoir acheté mon bien a son maximal historique, a partir de la ca ne peut que baisser.
Mais les loyers sont si déconnectés de la réalité que ca devient ridicule de rester locataire

[peezee]

Bon sinon DSK tape sur les US et leur immobilier justement:

Information

Le FMI presse les Etats-Unis de réformer son marché immobilier
LEMONDE.FR avec AFP | 06.04.11 | 19h52

Dans son Rapport sur la stabilité financière dans le monde semestriel, publié mercredi 6 avril, le Fonds monétaire international a prié les Etats-Unis d'entreprendre, quatre ans après l'éclatement de la crise des "subprimes" (emprunts immobiliers à risque), la réforme d'un marché immobilier désigné comme le modèle à ne pas suivre – mais qui ne change pas pour autant.

"Le système de financement de l'immobilier des Etats-Unis est original à de nombreux égards. [Mais] une refondation d'aspects importants de ce système est nécessaire", selon le FMI, qui n'a été que partiellement convaincu par le projet de réforme présenté en février par le gouvernement de Barack Obama.

"Même si une refondation du système de financement du logement prendra des années, les autorités américaines doivent dès maintenant accroître leurs efforts pour concevoir et mettre en œuvre un plan d'action adéquat", qui aurait "un effet positif important sur le système financier des Etats-Unis et soutiendrait la stabilité financière du monde", estime l'institution présidée par Dominique Strauss-Kahn.

La suite:

Spoiler: montrer

Information

DES MÉCANISMES OPAQUES ET PEU FAVORABLES AUX PLUS PAUVRES

Pour en arriver à cette conclusion, le rapport du Fonds s'appuie principalement sur la comparaison entre les modèles de financement du logement dans trente-trois pays. Une comparaison peu flatteuse pour les Etats-Unis.

La règle reste celle de généreuses subventions pour les acheteurs d'un logement, couplée à une mauvaise régulation des prêteurs, qui maintiennent des mécanismes de financement opaques, et un marché immobilier difficile d'accès pour les ménages défavorisés. Les prêts sur trente ans, qui dominent largement le système de financement des ménages, demeurent également pour la plupart fondus dans des titres financiers échangeables sur les marchés, ce que déplore le FMI.

Tout cela alors que d'après un indice élaboré par les économistes du Fonds, les Etats-Unis sont parmi les pays qui interviennent le plus sur leur marché immobilier, avec des Etats fédéraux qui offrent aux ménages une déduction des intérêts de leurs emprunts sur leurs impôts.

DES "NICHES FISCALES" DANGEREUSES POUR L'ÉTAT

"Plus l'Etat est présent dans le système de financement de l'immobilier, plus les prix du logement gonflent, et plus ils chutent profondément", résume une des auteurs du rapport. Une refonte de ce système "contribuerait à renforcer la solidité de l'Etat fédéral américain comme emprunteur", explique également le FMI, qui critique l'unanimité de la classe politique en faveur de la déductibilité fiscale des intérêts d'emprunts immobiliers.

Cette disposition du code des impôts est par ailleurs très "coûteuse : à 104,5 milliards de dollars pour l'exercice budgétaire 2011, c'est la deuxième niche fiscale la plus importante". Or "elle ne semble pas avoir eu de répercussion sensible sur le taux de propriété", précise le FMI.

Parmi ses conclusions, le FMI conseille d'imiter les "meilleures pratiques" en place dans d'autres pays, à base de stricte régulation des prêteurs immobiliers, et d'une intervention publique plus transparente et plus orientée vers les ménages défavorisés. Le Fonds soutient également le démantèlement progressif des deux géants du refinancement des prêts hypothécaires, Fannie Mae et Freddie Mac.

[peezee]

peezee, c'est en Israël et je suis sur d'avoir acheté mon bien a son maximal historique, a partir de la ca ne peut que baisser.
Mais les loyers sont si déconnectés de la réalité que ca devient ridicule de rester locataire

loule, nan mais je comprends toutafé cette sale impression de jeter son argent par les fenêtres en payant un loyer hors de prix tous les mois...

Bon une maison c'est quand mm l'investissement (très) long terme par excellence (surtout si on prévoit plus d'agrandir la famille et/ou si on la bâtit en fonction, après les déménagements pour cause de changement de taff ça peut tjours arriver), donc mm si les prix se tassent dans les années à venir sur le LT ça reviendra forcément au niveau, ne serait-ce que mécaniquement via l'inflation (sauf méga bulle historique totalement disproportionnée en ce moment, c'est qd mm pas le cas je suppose ?), à moins qu'il y ait de très graves problèmes dans le pays (bon normalement c'est pas très probable mais c'est pas la région du monde la plus tranquille non plus donc bon...).

Par contre j'ai aucune espèce de connaissance de près ou de loin avec le fonctionnement des banques, des prêts immos, des taux etc... dans ton pays donc vais avoir du mal à te répondre, mm si je suppute que ça doit être un modèle proche de celui des US (hypothèse gratuite et offerte par mes soins ^^).

[Betsamee]

peezee, hypothèse qui me semble plausible

Les prêts proposes sont indexés soit:
A l'inflation
Au taux de la banque centrale
A l'euro
Au dollar A d'autre produits bizarres.
A rien mais coutent les yeux de la tete

Par contre il est plus difficile d'accéder au crédit en Israël (depuis la crise quasi impossible d'obtenir plus de 60% de financement, impossible d'obtenir un crédit si on gagne pas 3 fois la traite mensuelle prevue)

[peezee]

Information

Le FMI souhaite pouvoir emprunter sur les marchés financiers en cas de crise

publié le 07/04/2011 à 22:34



WASHINGTON - Le Fonds monétaire international a demandé à ses Etats membres d'examiner la possibilité qu'il emprunte directement sur les marchés financiers en cas de crise aiguë, selon un document présenté au conseil d'administration qu'il a publié jeudi.

"Il pourrait y avoir des circonstances où il serait soit nécessaire, soit préférable pour des raisons d'efficacité, d'augmenter considérablement les ressources propres du Fonds", a écrit la direction du FMI dans un état des lieux de la réforme du système monétaire international daté du 23 mars.

la suite: http://www.lexpress.fr/actualites/1/eco ... 80692.html

[birof]

Betsame, (mucho, je sais je l'ai déjà faite mais je peux pas m'en empecher). Pour avoir un petit peu étudié Israël, je me permets de te donner quelques infos:
* C'est un pays très atypique qui a une immigration très importante et principalement de cerveaux très qualifié (plutot que main d'oeuvre peu qualifiée)
* Cette immigration donne lieu à une inflation naturelle très importante, car les personnes qui arrivent sont souvent riche (puisque qualifiés) et entrepreneur ou importateur de nouveau business
* L'inflation a été très bien contrôlée jusque là, même si elle demeure élevée. La banque centrale est une des plus reconnue dans le monde. Le gouverneur s'appelle Mr Fisher et il était le maitre de these de Bernanke (le gouverneur de la banque centrale des etats-unis, rien que ça!). D'ailleurs beaucoup d'autres banque centrale suivent simplement la politique monétaire de ce Mr Fisher (il a été le premier à baisser les taux à des niveaux très bas, et le premier à la remonter. Bref, énorme crédibilité).


* A partir de la, tu peux penser que l'inflation va rester élevée mais ne devrait pas s'emballer (sauf si Mr Fisher n'est plus gouverneur... il est plus tout jeune)
* S'indexer sur les taux d'intérêts a des avantages (tu es en phase avec l'économie de ton pays) mais aussi des désavantages si tu comptes revendre ton logement (si les taux montent trop fort, l'immobilier a tendance à se retourner).
* Le Shekel devrait rester une monnaie très forte (afflux d'argent étranger avec l'immigration). Donc si tu empruntes en € ou en $, tu vas avoir un risque de change important (que tu ne devrais pas prendre à mon avis)


A l'inverse de Peezee, je ne vois aucune raison pour que l'immobilier s'effondre ne Israel, surtout à Tel Aviv (?). Les facteurs sont très spécifiques à ce pays et encore une fois, la banque centrale n'a pas d'égal dans le reste du monde (donc très positif pour l'économie, la monnaie etc.... donc aussi l'immobilier)

[Betsamee]

birof, merci pour les details , effectivement Fisher a une grosse credibilite, et les imigrants sont plutot des cerveaux

[birof]

J'espère que le pavé que j'ai mis 10min à écrire ne se résume pas qu'à ca!!!! Y'avait quand même 2 ou 3 idées pour ton prêt...

[Betsamee]

birof, oui je te remercie

[peezee]

A l'inverse de Peezee, je ne vois aucune raison pour que l'immobilier s'effondre ne Israel, surtout à Tel Aviv (?).

sauf que j'ai à aucun moment dit ça, tout juste ai-je envisagé la possibilité d'un "tassement" des prix sur le CT vu la remarque de Bets', en ajoutant que j'y connais que dalle à l'immo Israëlien. C'est plus de l'interprétation à ce stade là...

Pour ce qui est d'un effondrement, je vois bien 2 possibilités mais ces hypothèses me déplaisent tellement que je préfère pas les envisager, c'est toute façon de la très très faible probabilité.

Bon maintenant que j'ai dit ça j'espère que ça va pas faire comme dans les live de match où dès qu'un omliver insulte un joueur pour sa nullité il plante un but dans les 5 mns qui suivent...

[birof]

A l'inverse de Peezee, je ne vois aucune raison pour que l'immobilier s'effondre ne Israel, surtout à Tel Aviv (?).

sauf que j'ai à aucun moment dit ça, tout juste ai-je envisagé la possibilité d'un "tassement" des prix sur le CT vu la remarque de Bets', en ajoutant que j'y connais que dalle à l'immo Israëlien. C'est plus de l'interprétation à ce stade là...

Pour ce qui est d'un effondrement, je vois bien 2 possibilités mais ces hypothèses me déplaisent tellement que je préfère pas les envisager, c'est toute façon de la très très faible probabilité.

Bon maintenant que j'ai dit ça j'espère que ça va pas faire comme dans les live de match où dès qu'un omliver insulte un joueur pour sa nullité il plante un but dans les 5 mns qui suivent...

+1!!! (j'ai pris le smiley jaune qui rit.... à défaut d'un rire jaune!)